11 godzin temu
Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w 2025 roku w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła ok. 11,8 mld EUR, co oznacza wzrost o 34,0 proc. r/r i najlepszy wynik roczny od 2019 roku. Polska odpowiadała za 38 proc. wolumenu, Czechy – blisko 36 proc. i Słowacja – ok. 9 proc.. W czwartym kwartale odnotowano znaczną poprawę płynności, potwierdzającą wyraźny powrót kapitału do regionu – tak wynika z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Ponadto stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów stabilizują się przy selektywnej kompresji w segmencie biurowym i logistycznym; rotacja sektorowa i transakcje portfelowe sygnalizują wejście rynku w fazę wzrostu w 2026 roku.
Trzy zmiany strukturalne
Miniony rok upłynął pod znakiem trzech zmian strukturalnych. Po pierwsze, kapitał krajowy odpowiadał za rekordowe 65 proc. całkowitego wolumenu. Po drugie, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów utrzymywały się zasadniczo na stabilnym poziomie, przy czym selektywna kompresja dotyczyła najbardziej atrakcyjnych nieruchomości biurowych i logistycznych. I po trzecie, odnotowano znaczącą dywersyfikację inwestycji między sektorami – liderem został segment nieruchomości biurowych, którego udział w łącznych obrotach wzrósł do 35,9 proc..
Silną pozycję w strukturze popytu utrzymał sektor magazynowy (25,5 proc.), a na kolejnych miejscach znalazły się nieruchomości handlowe (23,7 proc.) oraz hotelowe, których udział w całkowitym wolumenie wzrósł do rekordowych 9 proc.. Podobna sytuacja dotyczyła polskiego rynku, na którym dominowały transakcje w obiekty biurowe odpowiadające za 39 proc. wolumenu. Na drugim miejscu uplasowały się magazyny – 33 proc. i nieruchomości handlowe – 19 proc.. Umowy kupna sprzedaży w sektorze hotelowym i mieszkaniowym wygenerowały odpowiednio 8 proc. i 1 proc. całkowitej wartości.
– Region Europy Środkowo-Wschodniej wchodzi w 2026 rok z większą przejrzystością cenową i rosnącą płynnością na lokalnych rynkach. W przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych i logistycznych w lokalizacjach o ograniczonej podaży obserwujemy już wzrosty cen. Jednocześnie na rynek powróciły transakcje portfelowe oraz umowy o wartości powyżej 100 mln EUR. Z perspektywy rynku kapitałowego kluczowym zjawiskiem 2025 roku w regionie CEE był bezprecedensowy udział kapitału krajowego. W Polsce rodzimi inwestorzy odpowiadali za ok. 20 proc. całkowitego wolumenu transakcji i około 30 proc. w segmencie biurowym, co jest namacalnym dowodem profesjonalizacji lokalnych graczy – tłumaczy Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Czechy liderem wzrostu
Do wzrostu aktywności inwestycyjnej przyczyniła się jakość dostępnych produktów oraz sytuacja w poszczególnych segmentach rynku. Sektor magazynowy oferuje relatywnie dużo nowoczesnych aktywów z mocnym profilem najemców i stabilnymi parametrami operacyjnymi, co wspiera zainteresowanie inwestorów. W sektorze biurowym liczba nowych budynków oddawanych do użytku w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej spadła do rekordowo niskiego poziomu, przekładając się na stopniową kompresję wskaźnika dostępnej powierzchni. W handlu inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na dominujących i odpornych formatach, takich jak parki handlowe i najlepiej funkcjonujące centra, które należą dziś do najbardziej płynnych i przewidywalnych formatów na rynku retail. Z kolei w sektorze hotelowym odnotowano jeden z najwyższych wskaźników efektywności operacyjnej w regionie – przychody na dostępny pokój (RevPAR) wzrosły w ujęciu rocznym o 8,9 proc., a ograniczona podaż wzmacniała pozytywne nastroje w tym segmencie rynku.
Liderami wzrostów były Czechy (4,2 mld EUR, +155 proc. r/r) z kompresją stóp kapitalizacji dla niektórych biurowców typu prime, Polska (4,5 mld EUR), gdzie odnotowano najwyższą aktywność inwestycyjną w sektorze magazynowym i ożywienie na warszawskim rynku biurowym, oraz Słowacja, dla której miniony rok należał do najlepszych w historii dzięki transakcjom portfelowym w segmencie nieruchomości magazynowych. Z kolei w Bułgarii, Rumunii, Serbii i na Węgrzech zaobserwowano poprawę płynności i stabilne ceny oraz wzrosty aktywności inwestycyjnej w wybranych sektorach.
Według prognoz Cushman & Wakefield stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów pozostaną zasadniczo na stabilnym poziomie w 2026 roku, choć mogą nieznacznie się obniżyć w przypadku nieruchomości biurowych i logistycznych spełniających standardy ESG – szczególnie tam, gdzie podaż jest ograniczona. Ryzyko związane m.in. z tempem normalizacji stóp procentowych i zmianą dynamiki popytu pozostaje umiarkowane.
