CBRE: nowe strategie na rynku magazynowym i logistycznym w Europie [OPINIA]

Popyt na powierzchnie w sektorze przemysłowym i logistycznym w Europie ustabilizował się – wynika z najnowszego raportu CBRE. W drugiej połowie roku oczekiwana jest poprawa wyników w sektorze.

Jednak absorpcja netto, czyli wielkość powierzchni wchłoniętej przez rynek, jest niższa ze względu na strategie racjonalizacji i relokacji stosowane przez najemców. Firmy kalkulują ryzyka geopolityczne i wdrażają nowe podejście.

Rynek przywykł do ryzyk geopolitycznych

Niedawne porozumienie w sprawie ceł pomiędzy USA a UE ma zmniejszyć poziom niepewności wśród najemców logistycznych w Europie, co może dodatkowo wesprzeć umocnienie rynku w drugiej połowie roku. Wyniki naszego badania European Logistics Occupier Survey 2025 pokazują jednak, iż wielu najemców już wcześniej uwzględniało tego typu ryzyka geopolityczne lub nie traktowało ceł jako bezpośredniego ograniczenia dla swoich potrzeb w zakresie nieruchomości.

Powierzchnia rośnie wolniej

Wskaźnik pustostanów przez cały czas rósł w pierwszych miesiącach 2025 roku i w tej chwili po raz pierwszy od ponad dekady przekracza 5 proc. Nasze prognozy przez cały czas wskazują na stabilizację w dalszej części roku. Roczne dostawy nowej powierzchni osiągnęły najniższy poziom od początku 2018 roku, podczas gdy wolumen powierzchni w budowie (w większości już zabezpieczonej przednajmami) ustabilizował się na poziomie ok. 4 proc. całkowitych zasobów, wobec niemal 7 proc. w 2022 roku.

Występują jednak znaczące różnice w poziomie pustostanów i aktywności deweloperskiej pomiędzy poszczególnymi krajami, a choćby w obrębie jednego państwa. Największy wzrost pustostanów odnotowano w Wielkiej Brytanii, Włoszech i na Słowacji, chociaż w Niemczech, Hiszpanii i Polsce pojawiły się oznaki stabilizacji. Najemcy logistyczni nie w pełni jeszcze wykorzystali nowe warunki rynkowe, głównie z powodu wewnętrznych wyzwań związanych z uzyskaniem zgody na ekspansję lub modernizację powierzchni w warunkach utrzymującej się niestabilności.

Wyższa jakość i wyższe czynsze

Średnie tempo wzrostu czynszów prime odbiło na początku roku powyżej średniej historycznej, napędzane wzrostami w lokalizacjach takich jak Manchester, Warszawa, Paryż i Madryt. Wynik ten przekroczył oczekiwania rynkowe i podkreśla siłę segmentu prime, który jest coraz częściej definiowany nie tylko przez lokalizację, ale również jakość i specyfikację aktywów.

W miarę jak najemcy przyjmują bardziej strategiczne podejście do nieruchomości, coraz większy nacisk kładą na aktywa zapewniające szerszą wartość operacyjną. Wyższe czynsze łatwiej jest uzasadnić w sytuacji, gdy portfel nieruchomości realnie wspiera efektywność biznesową, np. poprzez ulepszenia w zakresie transportu, pracy czy odporności łańcucha dostaw.

Autorem komentarza jest Przemysław Piętak, dyrektor ds. doradztwa w łańcuchu dostaw CBRE.