Cichy przepis, wielki problem! Nowe plany gmin mogą zablokować rozwój gospodarstw

Nowe plany ogólne gmin mogą w najbliższych latach znacząco wpłynąć na możliwość rozbudowy gospodarstw rolnych. Od ich zapisów zależeć będzie m.in. to, czy istniejące gospodarstwa będą mogły się rozwijać i inwestować w budowę nowych budynków. Tymczasem zainteresowanie rolników tym tematem w internecie pozostaje znikome.

Cichy przepis, wielki problem! Nowe plany gmin mogą zablokować rozwój gospodarstw

Plany ogólne gmin to nowy element planowania przestrzennego w Polsce wprowadzony w ramach reformy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokument ten zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i stanie się podstawowym aktem określającym, w jaki sposób mogą być wykorzystywane poszczególne tereny na obszarze gminy.

Plan ogólny będzie obejmował całe terytorium gminy i określał m.in. przeznaczenie terenów, strefy funkcjonalne oraz ogólne zasady zabudowy. Jego zapisy będą miały bezpośredni wpływ na możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz na uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, iż to właśnie plan ogólny będzie w dużej mierze decydował o tym, gdzie możliwa będzie realizacja nowych inwestycji – w tym również budowa lub rozbudowa budynków inwentarskich.

Nowe przepisy zaczęły obowiązywać wraz z wejściem w życie reformy planowania przestrzennego w 2023 roku, a gminy mają czas na przygotowanie planów ogólnych najpóźniej do 30 czerwca 2026 roku. Po tym terminie w gminach, które nie przyjmą planu ogólnego, nie będzie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy ani sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w praktyce zatrzyma inwestycje na terenach wiejskich.

Małe zainteresowanie dużą zmianą

Mimo iż plany ogólne gmin w przyszłości w istotny sposób wpłyną na możliwości inwestycyjne gospodarstw rolnych, zainteresowanie tym zagadnieniem w internecie pozostaje stosunkowo niewielkie. Wskazuje na to analiza zapytań z wyszukiwarki Google za 2025 rok, przeprowadzona przez Gobarto Hodowca.

Z danych tych wynika, iż średnia liczba miesięcznych wyszukiwań haseł związanych z nowym systemem planowania przestrzennego była relatywnie niska. Fraza „plan ogólny gminy” była wyszukiwana średnio około 3 600 razy miesięcznie, natomiast zapytanie „plan ogólny” – około 2 900 razy w miesiącu. Oznacza to, iż łącznie zapytania bezpośrednio dotyczące tych dwóch haseł pojawiały się w wyszukiwarce jedynie około 6 500 razy miesięcznie. Dla porównania pytanie o ceny zboża padało w wyszukiwarce Google średnio ponad 40 tysięcy razy miesięcznie, a o ARiMR przeszło 300 tysięcy razy.

Aby jeszcze lepiej zobrazować skalę zainteresowania planami ogólnymi w internecie, warto zestawić liczbę wyszukiwań z liczbą gospodarstw rolnych funkcjonujących w Polsce, szacowaną na około 1,3 mln. W takim ujęciu skala zainteresowania okazuje się zaskakująco niska. Przy założeniu, iż wszystkie zapytania dotyczące tego tematu pochodziły wyłącznie od rolników, oznaczałoby to, iż w ubiegłym roku informacji o tym kluczowym dla rozwoju gospodarstw dokumencie w internecie poszukiwał w przybliżeniu zaledwie co dwusetny rolnik. W praktyce jednak część tych wyszukiwań z pewnością pochodzi od innych grup zainteresowanych planowaniem przestrzennym – m.in. deweloperów, inwestorów, firm projektowych czy mieszkańców interesujących się przyszłym zagospodarowaniem swojej gminy. Oznacza to, iż rzeczywiste zainteresowanie tym tematem wśród samych rolników może być jeszcze niższe.

– Wyniki analizy pokazują wyraźną dysproporcję między potencjalnym znaczeniem planów ogólnych dla rozwoju gospodarstw a poziomem świadomości dotyczącej nadchodzących zmian. Tymczasem to właśnie zapisy tych dokumentów mogą w przyszłości decydować o tym, czy w danej lokalizacji możliwa będzie budowa nowych budynków inwentarskich, rozbudowa istniejących gospodarstw czy realizacja innych inwestycji związanych z produkcją rolną – mówi inż. Małgorzata Budzyńska, zastępca dyrektora d/s rozwoju trzody chlewnej w Gobarto Hodowca.

O co konkretnie padają zapytania?

Analiza zapytań wpisywanych w wyszukiwarkę Google pokazuje, iż osoby poszukujące informacji o planach ogólnych gmin koncentrowały się przede wszystkim na podstawowych kwestiach wyjaśniających nowe regulacje. Poza najpopularniejszymi pytaniami o hasła „plan ogólny” i „plany ogólne gminy” pytania szczegółowe dotyczyły terminów wdrażania nowych przepisów, tego, od kiedy plany ogólne będą obowiązywać oraz do kiedy gminy muszą je uchwalić.

Internauci starali się także zrozumieć relacje między planem ogólnym a innymi dokumentami planistycznymi, zwłaszcza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjami o warunkach zabudowy. W zapytaniach pojawiały się również kwestie związane z zasadami wyznaczania stref planistycznych oraz obszarów uzupełnienia zabudowy, które w praktyce mogą decydować o możliwości realizacji nowych inwestycji.

Część wyszukiwań dotyczyła także procedury sporządzania planu ogólnego oraz konsultacji społecznych, co pokazuje, iż część osób interesuje się możliwością udziału w procesie planistycznym. Jednocześnie charakter tych zapytań wskazuje na to, iż dla wielu użytkowników temat planów ogólnych pozostaje wciąż stosunkowo nowy i wymaga przede wszystkim podstawowego wyjaśnienia jego zasad i znaczenia. Każde z tych pytań pojawiało się w wyszukiwarce Google około 100-150 razy w miesiącu.

– Problem małego zainteresowania tematem wynika z tego, iż skutki planów ogólnych mogą być odczuwalne dopiero po czasie. Wielu rolników dowie się o ich znaczeniu dopiero w momencie, gdy będą chcieli zrealizować inwestycję – na przykład wybudować nowy budynek inwentarski czy rozbudować gospodarstwo. Wtedy może się okazać, iż w przyjętym już planie ogólnym dana lokalizacja nie została przewidziana pod taką działalność. A ponieważ plan ogólny będzie podstawą dla dalszych decyzji planistycznych, zmiana jego zapisów nie będzie ani szybka, ani prosta. Dlatego najważniejsze jest, aby rolnicy interesowali się tym procesem już na etapie jego tworzenia i konsultacji społecznych – wtedy pozostało realna możliwość wpływu na ostateczny kształt dokumentu – komentuje Małgorzata Budzyńska.

Nim będzie za późno…

Dla wielu rolników jest to już ostatni moment, aby zainteresować się zapisami planów ogólnych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami gminy mają czas na uchwalenie tych dokumentów do 30 czerwca 2026 roku, a część samorządów znajduje się już na zaawansowanym etapie prac planistycznych.

Oznacza to, iż w wielu miejscach w najbliższym czasie będą zapadały decyzje, które mogą na lata określić możliwości rozwoju gospodarstw rolnych. To właśnie w planach ogólnych wyznaczane będą strefy funkcjonalne oraz obszary, na których dopuszczona będzie nowa zabudowa. W praktyce może to przesądzić o tym, czy w danej lokalizacji możliwa będzie budowa nowych budynków inwentarskich, rozbudowa istniejącej produkcji czy powstawanie nowych gospodarstw.

– Istnieje ryzyko, iż w wielu przypadkach sprawdzi się stare powiedzenie „mądry Polak po szkodzie”. Dlatego tak ważne jest, aby rolnicy już teraz sprawdzali, jakie zapisy planowane są w ich gminach i aktywnie uczestniczyli w konsultacjach społecznych – mówi Budzyńska.

Ekspert Gobarto Hodowca dodaje, iż najważniejsze znaczenie ma fakt, iż realny wpływ na treść planu ogólnego istnieje przede wszystkim na etapie jego przygotowywania i konsultacji społecznych. Po uchwaleniu dokumentu możliwości jego zmiany są znacznie bardziej ograniczone, a sam proces aktualizacji może trwać wiele miesięcy, a choćby lat.