Na portalu Onet.pl ukazał się kolejny z długiej na kilkanaście lat serii „używane złe” https://www.onet.pl/styl-zycia/onetkobieta/kupili-mieszkanie-z-rynku-wtornego-teraz-zaluja-skarbonka-bez-dna/g7z49jc,2b83378a .
Nazywam go propagandą, ponieważ propaguje półprawdziwe i szkodliwe treści. Nie byłbym sobą, gdybym nie wskazał komu to służy, lub jak pisał Tuwim w wierszu „Do prostego człowieka”, komu „w bankach nie sztymuje”. Otóż deweloperom. Interes siadł, koszty rosną, a ludzie nie kupują niefunkcjonalnej kupki betonu w cenie 20 tys. za m2. I problem. Wtedy wysyła się dziennikarzy (słynny Marek Wielgo w 2008 r.). I teraz pałeczkę przejęła absolwentka filologii polskiej, która w notatce na portalu określona została tak „…od 2014 r., od tego czasu pisze o tematyce kobiecej”, więc na mieszkalnictwie też się zna.
Czas na tezy:
- mieszkania z rynku wtórnego kryją niebezpieczne niespodzianki,
- nawet zrobione na gotowo bloki z 2006 r. potrafią być skarbonką bez dna,
- czynsz w ciągu kilku lat wzrósł z 400 zł do 1200 zł, a niedługo będzie wyższy bo planowany jest remont dachu,
- mieszkanie narożne na 3 piętrze i pojawiła się pleśń, zapychały się rury, bo instalacja jest błędnie rozłożona,
- problemem jest choćby wymiana armatury,
- zdecydowanie łatwiej jest wyszykować mieszkanie niż poprawiać po kimś,
- lokatorzy mają problemy z parkowaniem,
- w bloku mieszkają starsi ludzie, dziecko nie ma towarzystwa,
- lokal nowy jest „tańszy w dłuższej perspektywie”.
Oczywiście wszystko, po to żeby udowodnić tezę „pędźcie do dewelopera”.
Przyznam szczerze, w zalewie medialnej głupoty ten artykuł wart jest wyróżnienia. Przecierałem oczy ze zdziwienia, tak, nie chodzi o 50-letni blok, który miał się zawalić już 20 lat temu, a złośliwie przez cały czas stoi (i postoi drugie tyle, co widać na Ukrainie) ale o 20-letni apartamentowiec. Bez żartów. Skomentujmy po kolei.
Mieszkania z rynku wtórnego kryją niebezpieczne niespodzianki.
Podobnie jak nowe, tylko w nowych trudniej je zauważyć, albo jest to wręcz niemożliwe. Natomiast, polonista nie ma pojęcia o fizyce, takiej jak np. fakt, iż ocieplony styropianem dom, wybudowany z cegły (w 2006 r. to jeszcze możliwe) działa jak nieprzepuszczający pary termos. Skrapla się ona na ostatniej kondygnacji. Proste. Wystarczy kupić suszarkę do prania, wietrzyć, w ostateczności sprawić sobie osuszacz i problem zniknie. Ewentualnie grzać powyżej 17 st. C w domu.
A nowe? No cóż. Pękające ściany, zalewane garaże itp. – wyjdzie dopiero po 2-3 latach. jeżeli deweloper uczciwy – poprawi. jeżeli nie – czeka nas wieloletni proces. Gdy budowała tzw. spółka celowa, choćby on nic nie da.
Nawet zrobione na gotowo bloki potrafią być skarbonką bez dna.
Wymieniono szereg usterek. W tym właśnie pleśń i naprawę dachu. Serio? W bloku z 2006 r.? Bez żartów. Większość pokryć dachowych miała wtedy 10-15 letnią gwarancję. A mówimy o pokryciach, a nie konstrukcji. Krótko mówiąc, wystarczy uszczelnić, pomalować, ew. rozłożyć warstwę nowej papy. Koszt 80 tys. zł przy bloku o powierzchni mieszkań ok. 1000 m2 (tyle to kosztuje w mojej kamienicy). Ile to jest? 560 zł na mieszkanie o pow. 70m2, raz na 10-20 lat. Miesięcznie 2 zł na lokal. Znacznie mniej niż w nowym bloku, gdy osiądzie grunt i popękają ściany.
Potem dochodzi zapychanie rur wewnątrz (podobno źle położone). Ile znacie takich przypadków? W nowym tak samo może się zdarzyć. Opowieść o „skarbonce bez dna” mocno przesadzone. Zresztą dzisiaj nowy blok, za 20 lat będzie miał… 20 lat.
Mój dom skończył właśnie 66 rok życia (jest więc emerytem) i przez 12 lat (poza początkowym ociepleniem) wydałem na remonty (nie liczę usprawnień, albo zmiany tego co niemodne) 25 tys. zł. A nie wszedłem „na gotowo”. Policzmy: 25.000 zł/144 miesiące = 173 zł. 173 zł/100 m2 =1,73 PLN/m²/m-c. To ma być skarbonka bez dna?
W 100-letniej kamienicy przez 25 lat wymieniliśmy:
- ocieplenie,
- odwodnienie piwnic,
- pokrycie ścian klatki,
- dach.
Nawet tam – wyszło wg dzisiejszych stawek ok. 0,5 mln zł. 500000 zł/300 miesięcy= 1666 zł/m-c. 1666 zł/m-c/1000 m2 = 1,63 zł/m2. Znowu – wystarczyłyby 2 zł funduszu remontowego.
Czynsz w ciągu kilku lat wzrósł z 400 zł do 1200 zł, a niedługo będzie wyższy bo planowany jest remont dachu.
O ile wzrośnie po remoncie – już napisałem (pewnie nic – bo po to właśnie jest fundusz remontowy). Powiem tak – 1,5 – 2 zł/m2 wystarcza w odnowionej kamienicy, bo co poza tym dachem może się popsuć po 20 latach?
Wróćmy jednak do czynszu. 1200 zł przy 3-osobach na nieco ponad 70 m2 (podano w artykule) nie wygląda szokująco. Ponieważ to co nazwano „czynszem” w rzeczywistości jest całością opłat za lokal, które wspólnota tylko rozdziela. I wystąpi również w nowym apartamentowcu. Proszę bardzo:
- śmieci – 120 zł (o ile to nie Warszawa),
- woda (wg zużycia) – ale przy 3 osobach pewnie ok. 300 zł (z podgrzaniem),
- centralne ogrzewanie – znowu sporo zależy, ale pewnie ok. 500 zł wg dzisiejszych stawek.
Na żadną z dwóch pozycji (poza ogrzewaniem) budynek, nie ma wielkiego wpływu. Opłaty za zarząd, fundusz remontowy 280 zł czyli 4 zł/m2. Porównajcie z samym deweloperem, który dzięki spółki wyciąga za zarządzanie (bez remontów) 3 zł/m2.
Jedynie ogrzewanie w nowym bloku może być trochę tańsze, albo i nie (ostatnie piętro, narożne mieszkanie), o ile dokonano fuszerki. Gaz kosztuje, a większość bloków dzisiaj ma indywidualne piece gazowe lub c.o. miejskie (drogie jak sam diabeł). Stąd bez pokazania, ile realnie kosztuje tzw. mieszkanie bezczynszowe (a obstawiam, iż kupione od dewelopera minimum ok. 1000 zł/3-os.) trudno wysuwać wnioski.
Trzeba też policzyć różnicę. 200 zł x 12 miesięcy = 2400 zł/rok. Jeśli, co wynika z artykułu, różnica w cenie używane/deweloperskie wyniosła 20% (z wykończeniem 30%) mamy podstawę do wyliczenia. Przy tej powierzchni, dzisiaj, mówimy o kwocie 350.000 zł. 2400/350000=0,7%. Wkładając 350k w obligacje uzyskamy 4,5% netto, czyli prawie 5 razy więcej.
Pani polonistka zapomniała, jak w ciągu 6 lat wyglądała inflacja (ok. 50%). Jak podrożały nośniki energii i ogrzewanie (100%). W takiej sytuacji, te 400 zł za 70 m2, przed pandemią, wydaje się wręcz nierealne, chyba iż nikt nie grzał, albo mieszkanie stało puste.
Mieszkanie narożne na 3 piętrze i pojawiła się pleśń, zapychał się rury, bo instalacja jest błędnie rozłożona,
Pojawia się pytanie: Czy każde mieszkanie jest narożne na ostatnim piętrze? Czy w każdym pojawia się pleśń? Dwa razy – nie. Redaktor od tematów kobiecych, z wyjątku zrobiła regułę i próbuje nagonić klientów deweloperom. Dodatkowo, rozwiązanie każdego z tych problemów jest możliwe w niewielkich kosztach. O pleśni już pisałem (grzać, wietrzyć, kupić suszarkę bębnową),
Kwestia instalacji kanalizacyjnej – problem do zgłoszenia administracji, albo rękojmi do sprzedającego.
Armatura sprzed 20 lat jest trudna w wymianie, bo trzeba dobrać identyczny kran, a takich już nie produkują .
Argument z czapy albo ja jestem wariatem. Naprawdę zwracacie uwagę, żeby każdy kran w całym domu pochodził z tej samej serii? Nie mówię o wizualnym podobieństwie, ale identyczności. Gdy jeden się popsuje, wymieniacie wszystkie? Ja nie.
Po prostu dobieram sobie coś podobnego i tyle. Zresztą wróćmy do wyliczeń. Za 350 tys. zł oszczędności możemy szarpnąć się na 4 nowe baterie z wymianą. Jak szaleć, to szaleć.
Zdecydowanie łatwiej jest wyszykować mieszkanie niż poprawiać po kimś.
Kolejna półprawda. Bo w zasadzie łatwiej. Ale za 350k zapłaty i 2500 zł różnicy w racie chyba można się pomęczyć.
Poza tym, kupując gotowe mamy tylko poprawki na głowie, a nie wszystko do wykonania od zera. Tu leży różnica. Remont łazienki będzie kosztował 30k i potrwa 2 tygodnie (bo trzeba poprawić te rury i baterie). Całkowite wykończenie i wyposażenie to: drzwi, parapety, podłogi, ściany (gładź + malowanie), łazienka, kuchnia, meble. 3 ekipy i pół roku wyjęte z życiorysu. Użeranie się z budowlańcami. Wolałbym poprawić łazienkę.
Problemy z parkowaniem.
Chodzi o to, iż pani nie wykupiła garażu i nie ma gdzie stanąć. A deweloper rozdaje parkingi za darmo? Też trzeba zapłacić – choćby 100k. W porównaniach trzeba być uczciwym. Kto zaoszczędzi na starcie, robi kółko i dwa razy.
W bloku mieszkają starsi ludzie, dziecko nie ma towarzystwa.
A w apartamentowcu kupują sami 35-latkowie z dzieckiem? Nie? Pani polonistka nie wie, iż dzisiaj, w zależności od lokalizacji 50-80% mieszkań kupowanych jest na wynajem. Wprowadzą się do nich studenci i co tydzień urządzą imprezę. Albo (jeśli w centrum) 90% mieszkań pójdzie na wynajem krótkoterminowy. W takiej sytuacji pójście na sąsiedni plac zabaw okazuje się najprostszym rozwiązaniem.
Lokal nowy jest „tańszy w dłuższej perspektywie”.
Tą „bzdurą roku” pani redaktor próbuje zamknąć temat. Bez żadnych wyliczeń, oczywiście. No to pokażmy.
Albo porównujemy stare mieszkanie blisko centrum z nowym na obrzeżach, co warunkach Wrocławia – oznacza dopłacenie 20% (czyli jest zbliżone do danych z artykułu). Uzyskujemy wtedy dwa nieporównywalne dobra. Mieszkanie blisko udogodnień (i ze starymi sąsiadami), za 13 k/m2 albo nowe za 17k tylko kilka kilometrów dalej, w błocie, z 15-minutową wyprawą na przystanek tramwajowy (lub 6 minut na autobus, który jedzie godzinę). Przy opisywanych powierzchniach i wykończeniu – faktycznie 350k (lub więcej) różnicy. Dojazd w takich warunkach wydaje się nieporównywalnym kłopotem z różnymi elementami armatury.
Gdybyśmy jednak chcieli być uczciwi i wybrali podobne lokalizacje mamy:
- używane, zrobione 13k,
- nowe (z kosztami wykończenia) 22k.
I nie jest to różnica „30% drożej” tylko 69% drożej. A w liczbach bezwzględnych – 648 tys. zł drożej za nowe. Ponieważ w artykule wspomniano o racie – dostajemy za nowe krany 4500 zł/m-c do zapłaty więcej albo – tę samą ratę, ale płaconą kilkanaście lat dłużej. Dramat. I tu jest faktyczna cena. W dodatku, pomimo podobnej powierzchni, stare mieszkanie okaże się bardziej funkcjonalne (bo wtedy jeszcze nie panował PUM), nikt nie każe nam zapłacić za powierzchnię pod ścianami (klasyka), ani nie wymyśli salonu w kształcie trapezu (by maksymalnie wykorzystać powierzchnię działki).
I idąc w kierunku tych 4500 zł popatrzmy, teraz nie boli nas choćby 200 zł więcej czynszu (ba i 1200 zł warto zapłacić).
Podsumowanie.
Naganianie na ekskluzywne, prestiżowe apartamenty, (bo tyle może napisać specjalistka od spraw kobiecych) wbrew pozorom czyni więcej szkody niż pożytku „dobrodziejom deweloperom”.
Znaczna większość, gdy w grę wchodzą duże pieniądze, jednak idzie do doradcy, liczy, sprawdza. Zwłaszcza Ci, którzy mogą sobie pozwolić na lokal za ponad 1,5 mln (a tyle kosztuje 72m2 w nowym budownictwie we Wrocławiu z wykończeniem). Ludzie posiadający dzieci, patrzą czy w pobliżu jest szkoła, jak blisko. Czy sąsiadem będzie najemca (zmieni się co parę lat), czy właściciel. Wiedzą, iż trudno porównywać okolice Placu Powstańców Śląskich z Leśnicą.
Część jednak da się omamić. Widziałem ich wczoraj. Wracałem akurat od klienta zza Poznania. Warszawę przejeżdżałem ok 19.30. 3 strumienie aut na południowej obwodnicy (S2), gigantyczny korek na S8 (słyszałem w Radiu Kierowców). Strach pomyśleć, co działo się na Alei Wilanowskiej, czyli tam, gdzie dziesiątki tysięcy stoją, klnąc swoje prestiżowe apartamenty za miliony monet. Tymczasem ktoś inny z bloku na postponowanej Pradze wsiada w tramwaj. Ponieważ w wielkiej piątce (stolica, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Wrocław) godziny szczytu realizowane są do 7 do 21.
No, ale tak to jest, gdy słucha się polonisty w sprawach mieszkaniowo-budowlanych.
