Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę. Ile można zarobić?

W czasach, gdy polska wieś walczy z rosnącymi kosztami produkcji rolnej, spadającą opłacalnością upraw i coraz bardziej restrykcyjną polityką klimatyczną, dzierżawa gruntów pod farmy fotowoltaiczne staje się kuszącą alternatywą dla wielu właścicieli ziemi. Ale ile tak naprawdę można zarobić, przekazując hektary pod panele słoneczne? Czy jest to opcja dostępna dla wszystkich? I co warto wiedzieć, zanim podpiszemy umowę?

Złoty interes czy złudzenie?

Dzierżawa ziemi pod instalacje fotowoltaiczne to temat, który elektryzuje rolników w całej Polsce. W zależności od lokalizacji, klasy gruntu i mocy planowanej farmy, stawki za dzierżawę wahają się od 3 do choćby 15 tysięcy złotych rocznie za hektar. Najwięcej oferuje się za ziemie położone w pobliżu stacji transformatorowych, z dobrym dostępem do sieci energetycznej i korzystnym nasłonecznieniem.

Standardowa umowa dzierżawy zawierana jest na 25–30 lat. To długi okres, który wiąże grunt na dekady, ale zapewnia właścicielowi regularny przychód pasywny – bez konieczności inwestowania, nawożenia, ochrony przed szkodnikami czy ryzykowania w przypadku klęsk żywiołowych. W praktyce to swoisty „emerytalny plan B” dla rolnika.

Gdzie najwięcej?

Największe stawki osiągają regiony Polski centralnej, Mazowsze, Wielkopolska i Dolny Śląsk – tam, gdzie sieć elektroenergetyczna jest dobrze rozwinięta, a popyt na grunty pod OZE wysoki. Wschodnia część kraju, mimo dużych przestrzeni rolnych, często wypada słabiej ze względu na słabszą infrastrukturę energetyczną.

Ziemie klasy IV i gorsze (IVb, V, VI) są najbardziej poszukiwane – nie konkurują z produkcją rolną i pozwalają firmom realizować inwestycje bez ryzyka ingerencji w tereny ochronne czy wysokiej klasy użytki rolne.

Na co uważać?

Mimo pozornej prostoty, dzierżawa pod fotowoltaikę wymaga ostrożności. Umowy podpisywane są zwykle na długi czas i zawierają wiele klauzul, które mogą ograniczyć swobodę właściciela gruntu. Często pojawiają się zapisy dotyczące zakazu wypowiedzenia, kar umownych czy cesji praw bez zgody dzierżawcy.

Ważne też, by upewnić się, czy firma planująca instalację ma realną możliwość przyłączenia farmy do sieci. Zbyt często dochodzi do sytuacji, w której grunty są rezerwowane „na zapas”, a właściciel przez kilka lat nie może korzystać ze swojej ziemi, mimo iż inwestycja nie rusza z miejsca.

Nie tylko zysk – także odpowiedzialność

Oprócz potencjalnych zysków, właściciel ziemi musi być świadomy, iż przez kilkadziesiąt lat jego pole zmieni charakter. To nie będzie już przestrzeń do uprawy, ale teren przemysłowy, obwarowany ogrodzeniem i zarządzany przez zewnętrzny podmiot. Nie ma tu miejsca na własną inwencję, zmianę decyzji czy nagłą potrzebę odzyskania ziemi.

Dla rolników, którzy nie mają następców, nie planują intensywnej produkcji rolnej lub posiadają duże, nieefektywne areały – to szansa na dywersyfikację dochodów. Ale dla tych, którzy liczą na elastyczność i pełną kontrolę nad swoim gospodarstwem – może to być decyzja trudna do odwrócenia.

Formalności i podatki

Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę to przychód, który podlega opodatkowaniu. W zależności od formy umowy i statusu właściciela ziemi, może być traktowany jako przychód z najmu, dzierżawy lub działalności gospodarczej. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, by uniknąć nieporozumień z urzędem skarbowym.

Sam grunt przestaje być wykorzystywany rolniczo, co może oznaczać utratę dopłat bezpośrednich do tej powierzchni. To ważna kwestia w kontekście rocznych rozliczeń z ARiMR.

Co z przyszłością?

Rozwój fotowoltaiki w Polsce nabiera tempa. Rząd deklaruje wsparcie dla OZE, a sieci energetyczne – choć przeciążone – są modernizowane. Wraz z postępem technologicznym i wzrostem cen energii, wartość takich dzierżaw może jeszcze wzrosnąć.

Jednak równolegle narastają wątpliwości co do zbyt intensywnego zajmowania gruntów pod przemysłowe farmy PV. W niektórych gminach już teraz wprowadza się ograniczenia planistyczne, a lokalne społeczności zaczynają protestować przeciwko rozległym „panelowym pustyniom”.

Decyzja warta rozwagi

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to bez wątpienia szansa na stabilny dochód, szczególnie dla właścicieli mniej żyznych gruntów. Ale to także zobowiązanie na dekady, z szeregiem ryzyk i ograniczeń.

Zanim podpiszesz umowę, przemyśl:

• czy Twoja ziemia rzeczywiście spełnia warunki przyłączeniowe,
• czy jesteś gotów zrezygnować z użytkowania tego terenu przez 25–30 lat,
• czy dobrze rozumiesz zapisy umowy i konsekwencje podatkowe.

To nie jest propozycja dla wszystkich, ale dla wielu – może być fundamentem finansowego bezpieczeństwa. Ostateczna decyzja powinna być jednak oparta na chłodnej kalkulacji, nie na marketingowych obietnicach inwestora.