7 godzin temu
Jak i gdzie inwestować w nieruchomości? Południe Europy, a może polskie kurorty? Gdzie szukać niszy inwestycyjnej? Czy w 2025 roku flipy przez cały czas będą opłacalne? Jak technologia zmienia sposób inwestowania w nieruchomości? Na pytania odpowiadają eksperci rynku nieruchomości.
ODPOWIADA: Piotr Romanowicz, CEO RENT-nieruchomości ROMANOWICZ, Ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej
Jak inwestować w nieruchomości, kiedy podaż przewyższa popyt?
Obecnie, w obliczu dużej podaży na rynku nieruchomości coraz wyraźniej widać, iż kluczowym kryterium wyboru przestaje być ilość dostępnych ofert, a zaczyna dominować ich jakość. Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany, co sprawia, iż inwestowanie wymaga jeszcze większej wiedzy i doświadczenia. Dzisiaj nie każdy zakup nieruchomości to dobra inwestycja. Dla mnie jednym z unikalnych segmentów rynku nieruchomości są nieruchomości nadmorskie, które od lat obserwuję i z przekonaniem rekomenduję jako stabilną i odporną na kryzysy alternatywę inwestycyjną.
Bałtyk całoroczną destynacją
W ciągu trzech dekad zaszła w Polsce znacząca zmiana w sposobie spędzania wolnego czasu. Poprawa infrastruktury, wzrost mobilności społeczeństwa i rozwój nadmorskich kurortów sprawiły, iż Bałtyk stał się całoroczną destynacją. Zaczęliśmy dostrzegać walory morza niezależnie od sezonu – a w ślad za tym poszło zainteresowanie inwestorów. w tej chwili nadmorskie miejscowości oferują znacznie więcej niż plażowanie – rozwinięte zaplecze SPA, centra konferencyjne, ścieżki rowerowe czy aquaparki przyciągają różnorodne grupy klientów. Świnoujście to lider tego trendu. Dzięki inwestycjom w infrastrukturę, poprawie komunikacji (tunel, lotnisko Heringsdorf), oraz atrakcyjnym projektom deweloperskim miasto dynamicznie się rozwija i przyciąga inwestorów nie tylko z Polski, ale także z Niemiec, Skandynawii czy Czech.
Tu nie kupuje się „pierwszego M”
Rynek nadmorski różni się zasadniczo od rynków lokalnych – jest bardziej uniwersalny, płynny, stabilny i posiada duży potencjał wzrostu wartości nieruchomości. Tu nie kupuje się „pierwszego M”, ale lokuje kapitał. Klienci są zamożniejsi i bardziej świadomi, co przekłada się na większą odporność tego rynku na wahania cen. Rośnie też zainteresowanie klientów z zagranicy, co dodatkowo wzmacnia ten segment. To także silny rynek wynajmu, gdzie nieruchomości generują wysokie przychody z wynajmu krótko- i długoterminowego.
Nie tylko mieszkania
W mojej ocenie szczególną uwagę warto dzisiaj zwrócić na działki nad morzem, zwłaszcza te położone w niedalekiej odległości od brzegu. Ich liczba jest ograniczona, a wartość z roku na rok rośnie. Co istotne, zakup gruntu nie wymaga tak wysokiego kapitału, jak zakup apartamentu, a przy odpowiednim planowaniu może przynieść równie wysokie zyski.
W kontekście wprowadzenia planów ogólnych, grunty objęte MPZP lub posiadające warunki zabudowy będą zyskiwały na wartości. Na skutek nadpodaży już teraz obserwujemy coraz więcej okazji inwestycyjnych, tzw. sprzedaży wymuszonych po niższych cenach – co dla inwestorów może stanowić szansę do nabycia nieruchomości poniżej wartości rynkowej.
ODPOWIADA: Marlena Kosiura, założycielka i analityk portalu Inwestycje w Kurortach
Południe Europy, a może polskie kurorty?
W 2024 roku ponad 4 tys. Polaków kupiło drugi dom w Hiszpanii. To o ponad 1 tys. nieruchomości więcej niż w 2023 roku. Trend ten spędza sen z powiek wielu polskim deweloperom i pośrednikom nieruchomości. Motywacja tych zakupów nie jest jednak inwestycyjna. Polacy kupują nieruchomości na południu dla siebie. Wielu z nich rozumie, iż rynek wynajmu lokali wakacyjnych np. w Hiszpanii ma dużo restrykcji, które wpływają na rentowność – np. całkowite ograniczenia wynajmu mieszkań turystom w wybranych rejonach, problem z profesjonalną obsługą operatorów. Nie bez znaczenia są też zmiany klimatyczne, które w ostatnich latach sprawiły, iż turyści m.in. z Czech, zamiast do Chorwacji wolą przyjechać latem nad Bałtyk.
Konieczna jest dobra lokalizacja
Pamiętajmy jednak, iż zakup apartamentu wakacyjnego w celach inwestycyjnych w Polsce to temat dużo bardziej złożony niż jeszcze 5-6 lat temu. Czasy, kiedy wynajmował się każdy nowy lokal nad morzem czy w górach, posiłkując się jedynie platformami rezerwacyjnymi, minęły. jeżeli kupujemy inwestycyjnie konieczna jest lokalizacja, która się rozwija, czyli miejscowości znane, ale jeszcze nieprzeinwestowane lub “pewniaki” turystyczne jak Międzyzdroje, Trójmiasto, Ustka, Wisła, Kołobrzeg.
Ile można zarobić?
Rocznie mieszkania wakacyjne przez cały czas przynoszą zwrot średnio ok. 5-6%. Ale są lokalizacje, gdzie ten zysk może wynieść 13-15%. Są też takie, gdzie wyniesie mniej niż 4%. Kwotowo przychody z wynajmu wahają się dla właścicieli na średnim poziomie od 40 do choćby 70 tys. zł rocznie.
Najczęściej sprzedają się lokale mniejsze – typu studio i 2-pokojowe. Wynika to z całkowitych cen, jakie kupujący muszą dziś płacić za lokal. przez cały czas jest duża grupa chętnych na lokale w budżecie ok. 400-600 tys. zł. Ale takich apartamentów jest na rynku najwięcej, stawki noclegów są w nich więc dużo niższe, bo konkurencja jest ogromna.
Niezbędna konsekwencja i analiza
Pamiętajmy o tym, iż każde inwestowanie jest podatne na modę. Pomysł, który na początku uchodzi za innowacyjny i zapewnia wysokie zyski, z czasem staje się powszechny, aż w końcu budzi wątpliwości, co do dalszej opłacalności. Nie inaczej jest na rynku nieruchomości. Mieszkania na wynajem długoterminowy, kwatery pracownicze, flipy na rynku wtórnym i pierwotnym czy apartamenty wakacyjne potrafią być „gorącym” towarem, by po jakimś czasie stać się obiektem memów. Tymczasem doświadczeni inwestorzy, którzy dobrze znają specyfikę danego segmentu rynku, wiedzą, iż to konsekwencja, analiza i profesjonalne podejście pozwalają osiągać dobre stopy zwrotu. A kryzys? Oczyszcza rynek z inwestorów, którzy przypłynęli na chwilę, na fali klikbajtowych nagłówków z mediów.
ODPOWIADA: Wojciech Orzechowski, twórca WIWN.PL, inwestor, deweloper, mentor
Czy w 2025 roku flipy przez cały czas będą opłacalne?
Rok 2025 to czas weryfikacji i powrotu do inwestycyjnych fundamentów. Flipy przez cały czas są opłacalne, jednak kluczem będzie odpowiedzialne podejście oparte na rzetelnej analizie liczb, dobrej lokalizacji i przemyślanej strategii. Okres, w którym „cokolwiek kupione” dawało szybki zysk na poziomie 50 tysięcy złotych, jest już za nami. Dziś flipowanie wymaga większej precyzji, doświadczenia oraz aktualnej wiedzy o rynku. Dlaczego? Gdyż obserwujemy wyraźne spowolnienie – mamy wysokie stopy procentowe, ograniczony dostęp do kredytowania i bardziej ostrożnych kupujących. Jednocześnie nadchodząca obniżka stóp może wywołać nagły wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości. To więc dobry moment na selekcję ofert i uzupełnienie własnego portfela inwestycyjnego.
Ceny wyższe niż przed rokiem
W Łodzi, gdzie realizuję wiele projektów, widać wyraźnie – rynek uległ stabilizacji. Choć deweloperzy oferują liczne promocje, ceny nominalne przez cały czas są wyższe niż przed rokiem. Co więcej, mimo tych promocji, w centrum miasta na rynku pierwotnym nie znajdziemy dziś mieszkań poniżej 9 tysięcy złotych za mkw., a jeszcze rok temu było to możliwe. Nie postrzegam tego jednak jako problemu – to raczej początek nowych okazji. Kluczem pozostaje umiejętność rozpoznania mikro-rynku i skuteczne negocjacje.
Gdzie szukać niszy inwestycyjnej?
Jeśli chodzi o aktualne nisze inwestycyjne, zdecydowanie warto zwrócić uwagę na mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni 42–55 mkw., które doskonale wpisują się w potrzeby singli, par i inwestorów pod wynajem. Równie atrakcyjne są mikrokawalerki przeznaczone na najem średnioterminowy – szczególnie w kontekście pracowników IT i studentów zagranicznych. Kamienice z potencjałem podziału i podnajem to kolejna, choć bardziej zaawansowana forma inwestycji, która przy odpowiednim podejściu może okazać się prawdziwą kopalnią zysków. Istotną przestrzenią do działania są również cesje deweloperskie oraz tzw. flipy 50/50 – często dające możliwość przejęcia mieszkania z niskim wkładem własnym. Sam aktywnie poszukuję ofert na rynku, prowadząc bezpośrednie negocjacje ze sprzedającymi. Wierzę w zasadę, którą sam stworzyłem: „Spraw, by nieruchomość szukała Ciebie”. Oznacza to budowanie relacji i tworzenie sieci kontaktów, dzięki której wartościowe oferty trafiają bezpośrednio do mnie.
Liczy się strategia
Największe zyski osiągają dziś inwestorzy, którzy działają strategicznie. To nie czas dla marzycieli, a dla tych, którzy potrafią liczyć, analizować i podejmować decyzje. Najlepsze okazje są dziś dostępne dla osób aktywnych, potrafiących budować wokół siebie siatkę zaufanych pośredników i kontaktów. Osobiście realizuję transakcje w modelu 10/90 – przy zaledwie 10 proc. wkładu własnego, z możliwością odsprzedaży mieszkania z zyskiem jeszcze przed finalizacją całej płatności.
ODPOWIADA: Olga Marciniak, Dyrektor eXp Realty Polska
Jak technologia zmienia sposób inwestowania w nieruchomości?
W 2025 roku technologia zdecydowanie zmienia sposób inwestowania w nieruchomości, czyniąc procesy bardziej efektywnymi, skalowalnymi i dostępnymi także dla mniej doświadczonych inwestorów. Sztuczna inteligencja, automatyzacja i zaawansowana analiza danych to już nie przyszłość, ale codzienne narzędzia, które wspierają podejmowanie trafniejszych decyzji inwestycyjnych. Dzięki nim można lepiej analizować rynek, przewidywać zmiany i reagować na nie niemal w czasie rzeczywistym.
Szybka identyfikacja trendów
Największe biura oraz nowoczesne agencje pośrednictwa nieruchomości korzystają z zaawansowanych technologii, takich jak HomeHunter – narzędzia analizującego zachowania użytkowników na portalach ogłoszeniowych. Pozwala ono gwałtownie identyfikować trendy oraz dostosowywać strategie sprzedażowe i inwestycyjne do dynamicznie zmieniających się potrzeb rynku.
Z kolei systemy do generowania leadów umożliwiają identyfikację właścicieli planujących sprzedaż nieruchomości jeszcze zanim ich oferty trafią do internetu. To daje inwestorom przewagę czasową i dostęp do okazji niedostępnych dla szerokiego grona odbiorców.
Coraz większe znaczenie mają również narzędzia do tworzenia raportów cenowych. Analizując dane transakcyjne i porównawcze, pozwalają one precyzyjnie określić realną wartość nieruchomości. Dzięki temu inwestorzy mogą lepiej ocenić potencjał danej lokalizacji i skutecznie planować strategię wejścia lub wyjścia z inwestycji. W Polsce dostępne są już rozwiązania takie jak Urban.one, czy propertly.io i wciąż pojawiają się kolejne.
Technologia wspiera także marketing
Dzięki AI w Canva Pro można tworzyć profesjonalne materiały promujące nieruchomości na wynajem lub sprzedaż. Dzięki grafikom generowanym automatycznie kampanie marketingowe są bardziej spersonalizowane i efektywne. Narzędzia treningowe, takie jak SecondNature czy VirtualSpeech, umożliwiają symulowanie rozmów i negocjacji, co realnie podnosi kompetencje inwestorów i pośredników.
Rok 2025 nie pozostawia złudzeń – technologia to dziś podstawowe narzędzie wspierające inwestorów. Ci, którzy potrafią wykorzystać cyfrowe innowacje, zyskują realną przewagę na rynku nieruchomości – szybsze decyzje, lepsze okazje i wyższe zyski.
Patroni medialni: inwestycje.pl, Telewizja Biznesowa, Portfel Polaka, Comparic
Partnerzy: Expander, Strefa Nieruchomości, Inwestorki.pl
Źródło: primetimepr
