Gdzie inwestorzy widzą przyszłość polskiego rynku nieruchomości? [OPINIA]

Rola Polski i siła naszej gospodarki jest coraz lepiej widoczna na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. Umocniliśmy pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a nasz wizerunek w całej Europie systematycznie się poprawia, co stwarza sprzyjające warunki dla dalszych inwestycji. Perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce na najbliższe lata są pozytywne – pisze Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej.

Pod względem prognoz wzrostu gospodarczego wyprzedzamy resztę państw regionu. Optymizmowi sprzyjają również spadające stopy procentowe, niższa inflacja i rosnąca konsumpcja. Znakiem zapytania dla przyszłości rynku pozostaje kwestia wojny w Ukrainie. jeżeli spełni się pozytywny scenariusz i konflikt się zakończy, staniemy się krajem transferowym, co będzie dobrze wpływać zarówno na rynek nieruchomości, jak i całą gospodarkę.

Pod względem wartości transakcji na rynku 2025 r. zamknęliśmy z wynikiem o ok. 10 proc. niższym niż poprzedni, co jest efektem mniejszej liczby spektakularnych transakcji. Wróciliśmy do poziomów sprzed 2024 r. Sytuację niedoboru największego kapitału wykorzystali polscy inwestorzy, którzy coraz odważniej lokują środki w nieruchomości komercyjne. Ważnym wydarzeniem dla rynku w minionym roku był znaczny wzrost udziału lokalnego kapitału w wolumenie inwestycyjnym, który po raz pierwszy sięgnął niemal 20 proc. Stało się tak pomimo braku rozwiązań wspierających lokalne aktywa, takich jak REIT-y. Duży ruch wśród polskich inwestorów to dobry prognostyk dla rynku. Pozytywne są również znaczne inwestycje ze strony podmiotów z Czech czy Węgier, których kontynuację będziemy obserwować w 2026 r.

Dywersyfikuje się kapitał w magazynach

Popyt na powierzchnię magazynową pozostaje wysoki, aktywnie negocjują i zmieniają siedziby przede wszystkim te podmioty, które są już obecne na naszym rynku, jednak nie tylko. Na sektor mocno wpływa wojna w Ukrainie, potrzeba zabezpieczania i usprawniania łańcuchów dostaw czy zmiany w cłach.
W Polsce pojawiają się najemcy z różnych części świata, którzy chcą zająć pozycję na naszym rynku ograniczając ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny coraz bardziej się dywersyfikuje, inwestują m.in. firmy z Francji czy Kanady.

Konsolidacje w parkach handlowych

Sektor handlowy w 2025 r. został zdominowany przez dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miejscowościach. Popyt na centra także pozostawał widoczny, a w 2026 r. spodziewamy się kilku transakcji obejmujących takie obiekty. Będziemy obserwować również więcej konsolidacji na rynku parków handlowych.

Dominujący trend w handlu to „experience retail”. Rozwijają się nie tylko przestrzenie restauracyjne
w centrach handlowych, ale również sportowe czy rozrywkowe. Celem jest zachęcenie klientów do spędzania w nich jak największej ilości czasu i odpowiedź na ich rosnące wymagania. Będziemy mieć do czynienia również z kolejnymi modernizacjami już istniejących galerii.

Sektor data center może zaskoczyć

W segmencie data center obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów i prowadzonych jest wiele rozmów, jednak ich finalizacja napotyka na istotne bariery. Kluczowym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych, uzbrojonych gruntów, a także kwestie energetyczne – zarówno wysoki koszt energii, jak i niekorzystny miks energetyczny. To sprawia, iż część inwestorów wybiera dziś inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna. Mimo tych ograniczeń Polska pozostaje na radarze inwestorów z sektora data center. Rozmowy są kontynuowane i niewykluczone, iż w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć.

Autorem komentarza jest Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej.