2 godzin temu
Do 2035 r. Polska może mieć o 1,2 mln mieszkańców mniej, ale jednocześnie o około 200 tys. więcej gospodarstw domowych. Dla handlu oznacza to nie tyle kurczenie się popytu, ile zmianę jego struktury: od zakupów rodzinnych i dużych koszyków w stronę wygody, usług, zdrowia i doświadczeń. Największą szansę zyskają formaty, które dostosują ofertę do starzejącego się społeczeństwa i rosnącej liczby mniejszych gospodarstw – szacują eksperci firmy doradczej JLL.
Zmiany demograficzne będą w nadchodzącej dekadzie jednym z czynników kształtujących polską gospodarkę i rynek nieruchomości komercyjnych. Zgodnie z prognozą demograficzną GUS, do 2035 r. liczba mieszkańców Polski zmniejszy się o około 1,2 mln, a grupa osób w wieku 25-44 lat – najistotniejsza dla konsumpcji, rynku pracy i popytu na powierzchnie handlowe – skurczy się o około 20 proc.. Jednocześnie osoby w wieku 65+ będą stanowić niemal 23 proc. populacji.
Te liczby nie oznaczają jednak odpowiednio proporcjonalnego spadku konsumpcji. Prognozowana liczba gospodarstw domowych ma wzrosnąć do 2035 r. o około 200 tys., przekraczając 15 mln. Przybywać będzie gospodarstw jednoosobowych, par bez dzieci i tzw. pustych gniazd – a więc klientów o innych potrzebach niż rodziny z dziećmi, dla których przez ostatnie dekady projektowano wiele popularnych formatów handlowych.
Zmieni się także geografia popytu. Podczas gdy największe aglomeracje utrzymają liczbę ludności bądź choćby odnotują niewielkie wzrosty, miasta regionalne mają mierzyć się ze strukturalnym spadkiem liczby mieszkańców. Istotnym zjawiskiem będzie postępująca suburbanizacja, która w równym stopniu dotyczy w tej chwili wielkich metropolii i miast średniej wielkości.
W scenariuszu bazowym eksperci JLL zakładają stopniowe dostosowywanie formatów handlowych, stabilność rynków metropolitalnych i rozpoczętą już zmianę strategii w mniejszych ośrodkach. W scenariuszu wzrostowym mocniej zyskają obiekty z segmentu convenience, zdrowie i oferta dla seniorów. W scenariuszu stresowym pod presją znajdują się wartości aktywów regionalnych, a przebudowa oferty przyspiesza.
Popyt się nie kończy – zmienia się konsument
Do 2035 r. zmieni się struktura wieku konsumentów: mniejszą rolę będą odgrywać konsumenci mający 30-44 lat, a większą – kohorta wiekowa 45–64 lat oraz seniorzy. Wraz z tym przesunięciem wzrośnie znaczenie oferty dopasowanej do mniejszych gospodarstw domowych i codziennych potrzeb starzejącego się społeczeństwa.
Zmieni się również charakter zakupów. Konsument przyszłości będzie podejmować decyzje w sposób bardziej przemyślany i zwracać częściej uwagę na jakość, usługi oraz wygodę. Będzie to miało przełożenie także na większą popularność handlu internetowego w starszych grupach wiekowych. W Europie odsetek kupujących online w wieku 65–74 lat wzrósł z 47 proc. w 2015 r. do 55 proc. w 2025 r. Wraz z przesuwaniem się dotychczasowych, cyfrowo aktywnych konsumentów do starszych grup wiekowych rosnąć może znaczenie dostosowanych do nich usług cyfrowych, w tym dostaw produktów spożywczych i farmaceutycznych.
Według szacunków JLL, łączna penetracja handlu internetowego wzrośnie w Polsce z 9,1 proc. w 2025 r. do 14,6 proc. w 2035 r., co przełoży się na dodatkowe 97 miliardów złotych wartości rynku. To strukturalna konsekwencja dojrzewania cyfrowych pokoleń. Dzisiejsi millenialsi – najbardziej aktywni użytkownicy e-commerce – w 2035 roku będą mieć 45-64 lata, łącząc nawyki cyfrowe z wysoką siłą nabywczą.
Szacunki JLL ujawniają także głębokie geograficzne zróżnicowanie: W perspektywie 2035 w metropoliach penetracja e-commerce przekroczy 20 proc., podczas gdy w małych miastach handel stacjonarny utrzyma dominację. Dla właścicieli centrów handlowych w dużych aglomeracjach oznacza to konieczność transformacji w stronę kategorii, których online nie zastąpi: usług, doświadczeń, zdrowia i gastronomii wysokiej jakości.
Silver economy: rosnący segment i luka w ofercie
Jednym z najważniejszych wniosków dla handlu jest rosnące znaczenie tzw. silver economy. JLL szacuje, iż w 2035 r. w Polsce będzie 8,3 mln konsumentów w wieku 65+. Ich roczne wydatki wynoszą dziś ok.189 mld zł i rosną szybciej niż inflacja, a 87,4 proc. gospodarstw seniorów jest wolne od zadłużenia. Jednocześnie kilka dużych centrów handlowych jest wyraźnie projektowanych z myślą o tej grupie.
Potencjał nie ogranicza się do sklepów. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa rośnie znaczenie aptek, usług medycznych, optycznych i wellness, a także przestrzeni do spotkań. Większe znaczenie będą miały także praktyczne elementy: wygodny parking, windy, miejsca do odpoczynku i łatwy dostęp do lokali.
Wśród formatów i kategorii, które mogą zyskiwać, eksperci JLL wskazują:
- handel blisko domu i lokalne parki handlowe;
- zdrowie i wellness – m.in. apteki, kliniki i usługi optyczne;
- usługi codzienne i osobiste, takie jak salony urody, naprawy czy krawiectwo;
- codzienną gastronomię i ofertę o większym nacisku na jakość;
- miejsca spotkań i doświadczeń, których funkcji społecznej nie zastąpi sprzedaż online;
- ofertę dla domu i ogrodu, powiązaną m.in. z postępującą suburbanizacją i zmianami w strukturze gospodarstw.
Większej selekcji mogą wymagać natomiast wielkopowierzchniowa moda, część formatów rozrywkowych, duże sklepy z elektroniką oraz hipermarkety. W tych segmentach presję mogą zwiększać zmiana struktury wieku klientów, rozwój e-commerce i zmniejszanie się gospodarstw domowych.
– Demografia nie jest dla handlu wyłącznie ryzykiem. To mapa pokazująca, gdzie przesuwa się popyt i których klientów rynek wciąż nie obsługuje wystarczająco dobrze. Szczególnie wyraźna jest luka w ofercie dla seniorów: potrzebne są miejsca dostępne, wygodne i bogatsze w usługi związane ze zdrowiem, codziennymi potrzebami oraz spotkaniami. Obiekty, które zaczną zmieniać tenant mix odpowiednio wcześnie, mogą budować przewagę, zamiast reagować dopiero wtedy, gdy zmieni się ich klient – komentuje Agnieszka Kołat, Executive Director, Retail Investment, JLL.
Metropolie zyskują, regiony potrzebują zmiany strategii
Wynikające z czynników demograficznych zmiany nie będą rozkładać się równomiernie. Do 2035 r. populacja aglomeracji Warszawy ma wzrosnąć o 3,6 proc., Wrocławia o 2,8 proc., Krakowa o 2,7 proc., a aglomeracji Trójmiasta i Poznania o 2,6 proc.. Dla miast regionalnych prognozowany jest natomiast spadek o 4,9 proc..
Dla centrów handlowych i parków handlowych oznacza to konieczność oceny nie tylko obecnej liczby klientów, ale też przyszłej struktury lokalnego popytu, nasycenia powierzchnią handlową i siły nabywczej. W części rynków regionalnych priorytetem może stać się zmiana funkcji i oferty istniejących obiektów, a nie budowa nowych powierzchni.
Adaptacja zamiast obrony starego modelu
Z danych JLL wynika, iż odporność handlu będzie zależała od dopasowania lokalizacji, formatu i oferty do zmieniającego się profilu konsumenta. W metropoliach szansą jest rozwój wygodnych, dostępnych i usługowych destynacji. W rynkach z kurczącą się populacją większe znaczenie mają aktywne zarządzanie i repozycjonowanie istniejących obiektów.
– Najważniejsza zmiana polega na tym, iż spadek liczby ludności nie przekłada się wprost na spadek liczby gospodarstw ani na zanik konsumpcji. Do 2035 r. gospodarstw domowych ma przybywać, ale będą mniejsze, a ich potrzeby – inne niż te, pod które projektowano wiele dzisiejszych obiektów. Dlatego przy ocenie rynku coraz większe znaczenie będzie miało pytanie nie tylko o to, ilu klientów jest dziś w zasięgu obiektu, ale także kim będą i czego będą potrzebować za kilka czy kilkanaście lat. W niektórych powiatach penetracja e-commerce wzrośnie z 5 proc. do 12 proc., a liczba gospodarstw domowych spadnie o 8 proc.. To nie są marginalne korekty, a fundamentalna zmiana równania – mówi Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL. – Prognozowane zmiany demograficzne wskazują, które jego elementy handlu stacjonarnego będą odpowiadać na potrzeby przyszłych klientów. Przewagę mogą zdobyć ci właściciele i operatorzy, którzy dostosują ofertę, zanim zrobi to rynek – podsumowuje Zombirt.
