Jak kupić ziemię rolną? Zobacz przepisy

2 godzin temu

Zakup gruntów rolnych w Polsce wciąż podlega szczególnym zasadom. najważniejsze reguły wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i kilku ustaw towarzyszących. Kto i na jakich zasadach może kupić działkę rolną oraz jakie formalności należy spełnić?

Głównym aktem prawnym regulującym zasady zakupu ziemi rolnej jest Ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Jej jednolity tekst po różnych nowelizacjach pochodzi z 2024 roku (Dz.U. 2024 poz. 174).

To ona definiuje, kto może nabywać nieruchomości rolne. Wprowadza limit 300 ha dla gospodarstwa rodzinnego, obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa po nabyciu oraz instrumenty Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) takie jak pierwokup oraz niezbędne zgody.

W latach 2023-2024 doprecyzowanych zostało kilka zapisów, m.in. wyłączenie u.k.u.r. dla nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Określone zostały także progi i zasady dotyczące pierwokupu w spółkach posiadających grunty rolne.

Progi powierzchni użytków rolnych

Gdy zamierzamy kupić działkę, musimy zwrócić uwagę na powierzchnię użytków rolnych. To one decydują, czy będziemy mogli zakupić grunt oraz jakie formalności będziemy musieli spełnić. Nie ma w tym przypadku znaczenia powierzchnia całej parceli, którą jesteśmy zainteresowani.

Dla działek, w przypadku których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 hektara, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w ogóle nie ma zastosowania. Każdy może kupić taką nieruchomość, nie trzeba być rolnikiem, nie jest wymagana zgoda KOWR i nie stosuję się zapisów dotyczących prawa pierwokupu.
Działki o powierzchni użytków rolnych na poziomie od 0,3 ha do 0,9999 ha również może kupić każda osoba, która nie jest rolnikiem. W takim przypadku nie jest potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, ale KOWR ma prawo pierwokupu.
W przypadku działek o powierzchni większej niż 1 hektar, jeżeli kupującym nie jest rolnik indywidualny, potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Aby transakcję przeprowadzić sprawnie i bez większych komplikacji warto wiedzieć, jak przepisy definiują prawo pierwokupu, czym jest zgoda KOWR oraz kim jest rolnik indywidualny.

Jak kupić ziemię rolną? Prawo pierwokupu gruntów rolnych

Prawo pierwokupu daje uprawnionemu podmiotowi możliwość zakupu nieruchomości rolnej, zanim zostanie ona sprzedana osobie trzeciej. Warunki sprzedaży są określone w umowie warunkowej między sprzedającym a potencjalnym nabywcą.

Prawo pierwokupu w przypadku gruntów rolnych przysługuje w pierwszej kolejności dotychczasowemu dzierżawcy. Ma on pierwszeństwo przed KOWR, pod warunkiem, że:

umowa dzierżawy była sporządzona na piśmie, ma datę pewną i wykonywana była przynajmniej przez 3 lata od daty jej zawarcia;
nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeśli dzierżawca nie skorzysta z przysługującego mu prawa, prawo pierwokupu będzie miał KOWR. Umowa warunkowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i notariusz musi niezwłocznie zgłosić ją do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Instytucja ta ma miesiąc od daty otrzymania zawiadomienia, by złożyć oświadczenie i wejść w miejsce kupującego. jeżeli ustalona między stronami umowy warunkowej cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, uprawniony może w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia zwrócić się do sądu o ustalenie ceny. Więcej o wycenie ziemi rolnej można dowiedzieć się w tym artykule.

Jeśli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu w przewidzianym terminie, transakcja może zostać dokończona z pierwotnym nabywcą.

Zakup gruntów rolnych – dowiedz się, jakie zasady obowiązują przy nabywaniu działek w Polsce.

fot. Nieruchomosci-online.pl

Prawa pierwokupu nie stosuje się m.in. gdy:

nabywcą jest rolnik indywidualny, a zakup służy powiększeniu gospodarstwa rodzinnego do maksymalnie 300 ha i w gminie zamieszkania lub sąsiedniej gminie;
grunt chce kupić osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółdzielnia produkcji rolnej, park narodowy w celach ochrony przyrody;
co najmniej 70 proc. nieruchomości stanowią stawy.

Na czym polega zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa?

Jeśli kupującym nie jest rolnik indywidualny, to do skutecznego nabycia nieruchomości rolnej może być wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Niedopełnienie tej formalności sprawia, iż transakcja nie może dojść do skutku, a akt notarialny będzie nieważny.

Zgoda KOWR może być wymagana, gdy nabywcą działki rolnej ma być miasto, deweloper, lub osoba fizyczna niebędąca rolnikiem (np. mieszkaniec dużego miasta bez kwalifikacji rolniczych).

Aby uzyskać zgodę, kupujący musi złożyć do KOWR wniosek wraz z wymaganymi dokumentami: projektem umowy sprzedaży, danymi stron i uzasadnieniem zakupu. Agencja sprawdza, czy transakcja nie narusza zasad kształtowania ustroju rolnego. Weryfikowane jest m.in.:

czy nabywca zamierza prowadzić działalność rolniczą;
czy zakup nie spowoduje nadmiernej koncentracji ziemi (nie zostanie przekroczony limit 300 hektarów);
czy nabywca ma związki z lokalną społecznością rolniczą (np. gospodaruje w okolicy);
czy działka ma szczególne znaczenie (np. występuje na niej ziemia wysokiej klasy).

Dyrektor Generalny KOWR wydaje zgodę lub odmowę w formie decyzji administracyjnej. Pozytywne rozpatrzenie wniosku umożliwia zawarcie umowy sprzedaży przed notariuszem.

Nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek osobiście prowadzić gospodarstwo przez 5 lat od nabycia i nie może w tym okresie zbyć ani oddać nieruchomości w posiadanie bez uzyskania zgody KOWR. To jedno z poważniejszych ograniczeń, więc przed podjęciem decyzji o zakupie trzeba przeanalizować 5-letni horyzont i opracować plany zagospodarowania działki w przyszłości (np. budowa siedliska, dzierżawa itp.).

Kim jest rolnik indywidualny?

Za rolnika indywidualnego, zgodnie z obowiązującymi regulacjami, uważa się osobę fizyczną, która jednocześnie spełnia cztery warunki:

jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym właścicielem albo dzierżawcą gruntów rolnych, o łącznej powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych;
posiada kwalifikacje rolnicze, czyli odpowiednie wykształcenie rolnicze (np. szkoła rolnicza, studia kierunkowe), albo praktykę w prowadzeniu gospodarstwa rolnego lub pracy w rolnictwie przez określony czas (zwykle jest to 5 lat w przypadku braku wykształcenia rolniczego);
od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych jego gospodarstwa i prowadzi to gospodarstwo osobiście;
osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, czyli podejmuje codzienne decyzje dotyczące produkcji rolnej, organizacji pracy, ponosi ryzyko gospodarcze itp.

Pełną definicję znajdziemy w art. 6 u.k.u.r.

Zakup gruntów rolnych. Jak bezpiecznie kupić ziemię rolną?

Pierwszy krok to sprawdzenie statusu gruntu i powierzchni użytków rolnych. Dane możemy zweryfikować na podstawie aktu notarialnego lub innego dokumentu potwierdzającego prawo własności należące do zbywcy, księgi wieczystej nieruchomości, Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) lub Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Musimy sprawdzić lokalizację działki, jej powierzchnię i przeznaczenie oraz zweryfikować, jaką część działki zajmują użytki rolne. To od ich powierzchni będą zależeć obowiązki i procedury związane z zakupem. W pewnych przypadkach będzie ona decydować o tym, czy transakcja w ogóle będzie mogła dojść do skutku. Oferty gruntów rolnych z całej Polski możesz znaleźć na Nieruchomosci-online.pl. Wystarczy w filtrach wybrać rodzaj działki rolny.

Na tym etapie musimy ocenić, czy będziemy potrzebować zgody KOWR i czy instytucja ta będzie miała prawo pierwokupu. jeżeli będzie wymagane zawarcie umowy warunkowej, to przed wizytą u notariusza powinniśmy zgromadzić niezbędne dokumenty, takie jak:

odpis księgi wieczystej,
wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
wypis z planu miejscowego,
dokumenty potwierdzające status rolnika indywidualnego lub posiadane kwalifikacje, jeżeli będziemy korzystać z tego trybu,
oraz oświadczenia wymagane przez notariusza i u.k.u.r.

Kolejnym krokiem jest sporządzenie przez notariusza umowy warunkowej i zawiadomienie KOWR. jeżeli po upływie miesiąca nie otrzymamy odpowiedzi z KOWR, to strony w obecności notariusza będą mogły zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Proces przeniesienia własności działki rolnej ulega modyfikacjom w takich przypadkach jak egzekucja, dziedziczenie czy darowizna najbliższej rodzinie. Wątpliwości mogą budzić transakcje zakupu kilku działek o udziale użytków rolnych blisko ustawowych limitów. W takim przypadku przed podjęciem decyzji o zakupie warto przeanalizować sytuację z prawnikiem.

Dobrze przygotowana transakcja, z pełną dokumentacją, uporządkowanym stanem prawnym nieruchomości oraz z prawidłową kwalifikacją użytków, jest w pełni wykonalna, zarówno dla rolników, jak i dla osób dopiero rozpoczynających przygodę z rolnictwem. Warto przy tym już na samym początku mieć dobrze opracowany plan na 5 lat po zrealizowaniu transakcji.

Często zadawane pytania (FAQ): Jak kupić ziemię rolną? Zobacz przepisy

Kto może kupić działkę rolną?

Działkę rolną mogą kupić osoby fizyczne, które są rolnikami indywidualnymi, a także osoby, które nie mają statusu rolnika, pod pewnymi warunkami określonymi w przepisach.

Czy potrzebuję zgody KOWR na zakup ziemi rolnej?

Tak, jeżeli kupującym nie jest rolnik indywidualny, potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, aby transakcja była ważna.

Czym jest prawo pierwokupu gruntów rolnych?

Prawo pierwokupu daje dotychczasowemu dzierżawcy możliwość zakupu nieruchomości rolnej przed jej sprzedażą innej osobie. jeżeli dzierżawca nie skorzysta, prawo to ma KOWR.

Jakie są progi powierzchni użytków rolnych przy zakupie działki?

Dla działek o powierzchni użytków rolnych poniżej 0,3 ha nie ma ograniczeń, od 0,3 ha do 0,9999 ha zakup mogą zrobić wszyscy, a dla działek powyżej 1 ha potrzeba zgody KOWR, jeżeli kupującym nie jest rolnik indywidualny.