15 godzin temu
Wzrost aktywności inwestorów we wszystkich segmentach rynku nieruchomości, rosnąca rola rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji, ale także trudne do przewidzenia skutki nowego konfliktu na Bliskim Wschodzie.
Eksperci JLL podsumowują trendy i zjawiska rynkowe poruszane na niedawnej konferencji MIPIM 2026 we francuskim Cannes.
Mateusz Bonca, CEO, JLL
Tegoroczne MIPIM to bardzo dobry sygnał: kapitał wraca do gry, a jego celem coraz częściej jest Polska. Ten optymizm jest widoczny we wszystkich kluczowych segmentach. Sektor magazynowy może liczyć na rekordowy wolumen transakcji w już w 1. kwartale br., do biur wchodzą nowi gracze m.in. CEE, Francji czy Skandynawii, parki handlowe aktywizują polski kapitał, a rynek PRS czeka na przełomowe, będące już w toku, transakcje. Uwaga inwestorów skupia się dziś na solidnych fundamentach i osiąganym konsensusie cenowym, a nie tak bardzo na ryzykach geopolitycznych.
Równolegle, choć w znacznie węższych gronach, toczyła się dyskusja o przyszłości, której motorem jest technologia. W kuluarach coraz głośniej mówi się jednak o rozczarowaniu pierwszymi wdrożeniami sztucznej inteligencji. Diagnoza jest niemal jednogłośna: problemem nie jest potencjał technologii, ale brak strategicznego podejścia. Inspirujące dyskusje, jak ta z udziałem Columbia University, pokazały, iż kluczem jest zmiana myślenia – przygotowanie organizacji i ludzi do współpracy z AI. Bez odpowiedzi na fundamentalne pytanie „po co?”, sztuczna inteligencja i jakość danych pozostaną jedynie kosztowną obietnicą, a nie motorem realnej zmiany w branży nieruchomości. Dlatego krytyczne myślenie i planowanie stają się ponownie bardzo cenne.
Michał Mania, Senior Director – Capital Markets, JLL
Uważam, iż tegoroczny MIPIM – jako rynkowe wydarzenie – nie zmieni diametralnie krajobrazu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości i raczej potwierdzi kierunek obserwowany w ostatnich 18 miesiącach. Niezmiennie, największym zainteresowaniem cieszą się aktywa z długoterminowymi umowami najmu. W ubiegłym roku, przy wolumenie transakcji logistycznych na poziomie 1,5 mld euro, około 40% stanowiły właśnie tego typu transakcje, z umowami przekraczającymi okres 10 lat. Inwestorzy poszukują stabilnych i przewidywalnych przepływów pieniężnych, także w formule najmu zwrotnego, który pozostaje fundamentem rynku.
W ubiegłym roku 60% transakcji zawierano przy stopach kapitalizacji między 6,75% a 7,50%, co w 2026 r. będzie dalej kontynuowane. Moim zdaniem powyższy przedział stanowi equilibrium rynkowe, przy którym obserwujemy największy konsensus dotyczący ceny nieruchomości pomiędzy sprzedającymi a inwestorami. Transakcje bliżej 6% będą zarezerwowane dla aktywów wyjątkowych, w szczególności z długimi umowami najmu. Biorąc pod uwagę, iż rynek charakteryzuje się wysoką podażą produktów do nabycia, nie przewidujemy kompresji stóp kapitalizacji do końca bieżącego roku.
W obliczu wykrystalizowania się konsensusu cenowego oraz powolnego, ale systematycznego poszerzania się grona nabywców, prognozujemy ożywienie aktywności inwestycyjnej, wyrażające się wzrostem zarówno wolumenu, jak i liczby transakcji, przy kontynuacji obserwowanych trendów rynkowych.
Oczekujemy, iż wynik inwestycyjny zbliżony do ubiegłorocznego zostanie osiągnięty już do końca trzeciego kwartału bieżącego roku. Na koniec roku prognozujemy co najmniej 2 mld euro wolumenu transakcji, przy czym pierwszy kwartał zapowiada się jako jeden z najmocniejszych w historii – spodziewamy się w tym okresie około 600 mln euro. Aktywni będą przede wszystkim inwestorzy amerykańscy, czescy, z regionu CEE oraz francuscy, którzy coraz częściej kierują się w stronę większych projektów. Przewidujemy też stopniowy powrót kapitału z Niemiec.
Jeśli chodzi o geopolitykę, wpływ wojny w Ukrainie na nasz rynek oceniam jako znikomy. przez cały czas nie znamy długoterminowych skutków konfliktu na Bliskim Wschodzie, jednak inwestorzy z tego regionu wciąż lokują kapitał w polskim sektorze magazynowym, co sugeruje, iż jego konsekwencje mogą okazać się umiarkowane.
Agnieszka Kołat, Executive Director, Head of Retail Investment, JLL
Tegoroczny MIPIM potwierdził dużą popularność polskich nieruchomości handlowych – przede wszystkim wśród graczy z regionu CEE, ale również wśród inwestorów zachodnich. Spodziewamy się, lada chwila napływu nowych, nieobecnych dotąd w Polsce podmiotów, które w tej chwili pracują nad transakcjami, ale także rosnącego zaangażowania inwestorów prywatnych, którzy coraz wyraźniej zaczęli zaznaczać swoja obecność w latach 2024-25.
Nadal największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się parki handlowe oraz sklepy wielkopowierzchniowe, w szczególności w branży spożywczej i segmencie „dom i ogród”, niemniej jednak toczące się procesy sprzedaży dotyczą również centrów handlowych, w tym dużych obiektów. Ewidentnie widzimy, iż kapitał wraca również do tego segmentu. Myślę, iż w drugim kwartale roku będziemy w stanie ogłosić zamknięcie naprawdę imponujących transakcji, jak również więcej produktu trafi na rynek ze względu na rosnącą płynność sektora handlowego. W odniesieniu do parków handlowych, w niektórych lokalizacjach inwestorzy zaczynają dostrzegać pewne oznaki nasycenia, niemniej jednak segment ten wciąż ma bardzo dobre perspektywy rozwoju. Co warte podkreślenia, projekty tego typu zaktywizowały długo nieobecny kapitał z Polski, w szczególności prywatny, którego udział w rynku będzie naszym zdaniem systematycznie się zwiększał. Duże, dobrze wynajęte portfele parków handlowych są łakomym kąskiem dla globalnego kapitału.
Podsumowując, w 2026 r, spodziewamy się powrotu dużych transakcji, kontynuacji inwestycji w parki handlowe i wzrostu popularności handlowych transakcji typu sale & leaseback, które na dobre zadomowiły się już w innych sektorach. Nowi inwestorzy przechodzą już od fazy analizy do konkretnych działań – ich efekty powinniśmy poznać już niebawem.