KOWR i ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – klucz do racjonalnego obrotu ziemią

7 godzin temu

Kupno ziemi rolnej w Polsce wiąże się z koniecznością spełnienia wielu warunków, a istotną rolę w tym procesie odgrywa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Instytucja ta realizuje przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której celem jest m.in. wspieranie rodzinnych gospodarstw rolnych oraz poprawa struktury obszarowej w rolnictwie.

Kto może kupić ziemię rolną?

Zgodnie z ustawą, nabywcą ziemi rolnej co do zasady może być rolnik indywidualny. jeżeli kupcem ma być osoba niespełniająca tego kryterium, np. nieprowadząca gospodarstwa, konieczna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, wydawana na podstawie decyzji administracyjnej.

Zgoda może zostać udzielona m.in. osobom, które planują utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne, uczelniom wyższym czy podmiotom realizującym inwestycje celu publicznego.

Kto jeszcze może kupić grunt?

Oprócz rolników indywidualnych, prawo do zakupu mają także:

osoby bliskie zbywcy (np. dzieci, rodzeństwo, małżonek),
jednostki samorządu terytorialnego,
Skarb Państwa (reprezentowany przez KOWR),
spółki prawa handlowego wymienione w ustawie,
parki narodowe i instytucje kościelne – przy zakupach związanych z celami statutowymi.

Obowiązki nabywcy ziemi rolnej

Kupując grunt rolny, nabywca musi:

prowadzić gospodarstwo przez minimum 5 lat,
w przypadku osoby fizycznej – prowadzić je osobiście,
nie może zbyć ziemi ani oddać jej w posiadanie innym przez ten okres – chyba iż uzyska zgodę KOWR.

Wyjątek od tej reguły dotyczy przypadków, gdy zbycie uzasadnia istotny interes właściciela lub interes publiczny.

Ile wniosków trafia do KOWR?

Dane za 2024 rok:

7,3 tys. wniosków o zgodę na zakup nieruchomości rolnych (ponad 31,4 tys. ha),
6,7 tys. wydanych decyzji, w tym:
- 6,4 tys. pozytywnych (26,7 tys. ha),
- 50 negatywnych (1,6 tys. ha),
- 300 umorzeń,
- ponad 500 spraw zakończonych w inny sposób.

Od stycznia do maja 2025 r.:

3,4 tys. wniosków,
2,8 tys. decyzji, w tym:
- 2,7 tys. pozytywnych (12,4 tys. ha),
- niespełna 20 negatywnych (ok. 40 ha).

Zgoda na wcześniejsze zbycie – kiedy możliwa?

Jeśli właściciel chce sprzedać lub przekazać ziemię przed upływem 5 lat, musi uzyskać zgodę KOWR. W 2024 r.:

wpłynęło 3,9 tys. wniosków,
wydano 3,1 tys. decyzji, z czego:
- 2,6 tys. pozytywnych,
- ponad 200 negatywnych,
- 300 umorzono,
- 900 zakończono w inny sposób.

W pierwszych pięciu miesiącach 2025 r.:

1,8 tys. wniosków,
1,5 tys. decyzji,
ponad 300 spraw zakończono w inny sposób.

Prawo pierwokupu i prawo nabycia – jak działa?

KOWR, działając na rzecz Skarbu Państwa, może skorzystać z:

prawa pierwokupu – gdy nieruchomość sprzedawana jest prywatnie,
prawa nabycia – gdy zmiana własności następuje w inny sposób (np. orzeczeniem sądu).

Celem jest zapewnienie, by ziemia trafiała do rolników indywidualnych i służyła poprawie struktury obszarowej gospodarstw.

Statystyki dotyczące pierwokupu i nabycia

W 2024 r.:

24,5 tys. umów sprzedaży (22,7 tys. ha) objętych prawem pierwokupu – KOWR złożył 127 oświadczeń (1,2 tys. ha),
3,2 tys. zawiadomień w sprawie prawa nabycia – złożono 22 oświadczenia (ponad 500 ha).

Od stycznia do maja 2025 r.:

9,6 tys. warunkowych umów sprzedaży (9,4 tys. ha), z czego złożono 51 oświadczeń (950 ha),
1,5 tys. zawiadomień o prawie nabycia (3,8 tys. ha), z czego złożono 5 oświadczeń (ponad 70 ha).

Zakup gruntów na rzecz Skarbu Państwa

KOWR może nabywać ziemię rolną dla Skarbu Państwa – na przykład od właścicieli, którzy chcą sprzedać grunt na cele strukturalne.

W 2024 r.:

wpłynęły 64 wnioski (700 ha),
zakupiono 15 nieruchomości (127 ha).

Udziały i akcje w spółkach – też pod kontrolą

KOWR może korzystać z prawa pierwokupu i nabycia udziałów i akcji spółek posiadających grunty rolne (co najmniej 5 ha). Ma również prawo przeglądać dokumenty spółek.

W 2024 r.:

ponad 600 zawiadomień od spółek,
36 oświadczeń o pierwokupie (467 udziałów i ponad 251 tys. akcji),
brak decyzji o nabyciu.

Do maja 2025 r.:

ponad 200 zawiadomień,
4 oświadczenia (27,3 tys. akcji, 178 udziałów).

KOWR sprawdza, czy nabywcy wywiązują się z obowiązków

KOWR prowadzi kontrole, czy nabywcy przestrzegają wymagań ustawy. Na 2025 rok zaplanowano 1760 kontroli w całym kraju. jeżeli nabywca nie prowadzi działalności rolniczej lub złamie inne obowiązki, KOWR może skierować sprawę do sądu i przejąć nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa. Warto też pamiętać, iż zbycie lub oddanie ziemi bez zgody przed upływem 5 lat jest nieważne z mocy prawa.