Kredyt hipoteczny a kredyt gotówkowy na wykończenie mieszkania – co się bardziej opłaca?

Zdjęcie: Kredyt hipoteczny a kredyt gotówkowy na wykończenie mieszkania – co się bardziej opłaca?

Kupujesz mieszkanie i już widzisz gotowe wnętrze: kuchnię, łazienkę, podłogi, światło, sofę i ten moment, kiedy wreszcie można powiedzieć „jestem u siebie”. Problem w tym, iż między odbiorem kluczy a przeprowadzką stoi jeszcze jeden bardzo konkretny etap: wykończenie mieszkania.

I właśnie wtedy pojawia się pytanie: lepiej dobrać środki na wykończenie do kredytu hipotecznego, czy wziąć osobny kredyt gotówkowy?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Kredyt hipoteczny zwykle pozwala rozłożyć koszt na dłużej i może być tańszy w skali oprocentowania, ale wymaga więcej formalności i zabezpieczenia na nieruchomości. Kredyt gotówkowy jest prostszy i szybszy, ale najczęściej ma krótszy okres spłaty i wyższy koszt. Dlatego decyzję warto podjąć nie na podstawie samej raty, ale całego kosztu finansowania, terminu przeprowadzki i realnego budżetu wykończenia.

Eksperci notus.pl pomagają porównać oferty banków, wyjaśnić różnice między nimi i przejść przez kolejne etapy procesu kredytowego.

Różnice w oprocentowaniu i formalnościach obu kredytów

Kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy różnią się przede wszystkim celem, zabezpieczeniem, okresem spłaty, formalnościami i kosztem.

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką na nieruchomości. Bank dokładniej analizuje klienta, nieruchomość, dokumenty i cel finansowania. jeżeli wykończenie mieszkania ma być częścią kredytu hipotecznego, zwykle trzeba uwzględnić je we wniosku, kosztorysie lub dokumentach wymaganych przez bank.

Kredyt gotówkowy najczęściej nie wymaga zabezpieczenia hipotecznego. Może być łatwiejszy i szybszy do uzyskania, ale zwykle jest droższy, bo bank ponosi większe ryzyko. Przy porównywaniu kredytów warto patrzeć na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. KNF wyjaśnia, iż RRSO pokazuje całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony procentowo w stosunku rocznym do całkowitej kwoty kredytu.

Element	Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie	Kredyt gotówkowy na wykończenie
Zabezpieczenie	hipoteka na nieruchomości	zwykle brak hipoteki
Formalności	większe	mniejsze
Okres spłaty	zwykle dłuższy	zwykle krótszy
Koszt finansowania	często niższy w oprocentowaniu	często wyższy
Dostępność środków	zależy od procedury banku	często szybciej
Cel wydatków	bank może wymagać kosztorysu i rozliczenia	większa swoboda wydatkowania
Dla kogo?	dla osób planujących wykończenie już przy zakupie	dla osób potrzebujących mniejszej kwoty lub szybkiego finansowania

Najprościej: kredyt hipoteczny lepiej sprawdza się, gdy wykończenie jest dużym i zaplanowanym kosztem. Kredyt gotówkowy może być wygodniejszy, gdy potrzebujesz mniejszej kwoty, zależy Ci na czasie albo nie chcesz zmieniać struktury kredytu hipotecznego.

Kiedy warto połączyć zakup i wykończenie mieszkania w jednym kredycie?

Połączenie zakupu mieszkania i wykończenia w jednym kredycie hipotecznym może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli kupujesz lokal z rynku pierwotnego albo mieszkanie wymagające większego remontu. Wtedy już na początku wiesz, iż cena zakupu to nie koniec wydatków.

Takie rozwiązanie warto rozważyć, gdy:

• kupujesz mieszkanie od dewelopera w stanie deweloperskim,
• nie masz osobnych oszczędności na wykończenie,
• chcesz rozłożyć koszt wykończenia na dłuższy okres,
• planujesz większy remont mieszkania z rynku wtórnego,
• bank akceptuje finansowanie wykończenia w ramach kredytu hipotecznego,
• masz wystarczającą zdolność kredytową na wyższą kwotę kredytu,
• potrafisz przygotować realny kosztorys prac.

Warto jednak pamiętać, iż wyższa kwota kredytu hipotecznego oznacza wyższe zadłużenie. choćby jeżeli rata wydaje się wygodna, koszt wykończenia będzie spłacany przez wiele lat. Dlatego nie warto finansować w ten sposób przypadkowych zachcianek. Kuchnia, łazienka, podłogi i podstawowe instalacje — tak. Marmurowa ściana „bo widziałam na Pintereście” — już do poważnego przemyślenia.

Przy okazji warto porównać kilka ofert kredytów hipotecznych, bo różnice między bankami mogą dotyczyć nie tylko raty, ale też warunków finansowania wykończenia, kosztów dodatkowych i wymaganych dokumentów. Przeczytaj więcej o tym, dlaczego warto porównać oferty kredytów hipotecznych?

Kiedy kredyt gotówkowy na wykończenie może mieć sens?

Kredyt gotówkowy może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli potrzebujesz mniejszej kwoty, chcesz gwałtownie sfinansować część prac albo wykończenie pojawiło się jako dodatkowy koszt już po uruchomieniu kredytu hipotecznego.

Może sprawdzić się, gdy:

• brakuje Ci niewielkiej kwoty na końcowy etap prac,
• chcesz kupić meble, sprzęt AGD lub elementy wyposażenia,
• nie chcesz zmieniać kredytu hipotecznego,
• zależy Ci na szybszej decyzji,
• masz stabilny dochód i zdolność do spłaty dodatkowej raty,
• planujesz spłacić kredyt gotówkowy w krótszym czasie.

Trzeba jednak uważać na łączną ratę. Kredyt gotówkowy może wydawać się prostym rozwiązaniem, ale dokładanie kolejnej raty tuż po zakupie mieszkania bywa mocno odczuwalne. Zwłaszcza gdy dochodzą czynsz, media, ubezpieczenie, przeprowadzka i pierwsze większe rachunki.

Limity kwotowe i okres kredytowania

Przy kredycie hipotecznym kwota na wykończenie zależy od zdolności kredytowej klienta, wartości nieruchomości, wkładu własnego, celu kredytu i zasad konkretnego banku. Bank może określić, jaką część finansowania można przeznaczyć na wykończenie i jakie prace mogą być uwzględnione.

Przy kredycie gotówkowym limit zależy przede wszystkim od zdolności kredytowej, dochodów, zobowiązań, historii kredytowej i polityki banku. Okres spłaty jest zwykle krótszy niż przy kredycie hipotecznym, dlatego miesięczna rata może być wyższa, mimo iż pożyczona kwota jest niższa.

Pytanie	Kredyt hipoteczny	Kredyt gotówkowy
Czy można pożyczyć większą kwotę?	często tak, jeżeli pozwala zdolność i wartość nieruchomości	zależy od zdolności, zwykle niższe kwoty niż przy hipotece
Czy spłata może być rozłożona na dłużej?	tak	zwykle krócej
Czy rata może być niższa?	często tak dzięki dłuższemu okresowi	rata może być wyższa przez krótszy okres
Czy koszt całkowity zawsze będzie niższy?	nie zawsze, bo długi okres zwiększa łączny koszt odsetek	nie zawsze, bo oprocentowanie może być wyższe

To ważne: niższa rata nie zawsze oznacza tańsze finansowanie. jeżeli koszt wykończenia rozłożysz na 25 lub 30 lat, miesięczne obciążenie może być wygodne, ale całkowity koszt w czasie może wzrosnąć. Dlatego warto porównać nie tylko ratę, ale też całkowitą kwotę do spłaty.

Zabezpieczenia wymagane przez bank

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości. KNF wskazuje, iż rekomendacje dotyczące kredytów zabezpieczonych hipotecznie odnoszą się także do pożyczek, dla których ustanowiono takie zabezpieczenie (KNF). W praktyce oznacza to większą liczbę formalności, ale często również możliwość uzyskania dłuższego okresu spłaty.

Bank może wymagać m.in.:

• ustanowienia hipoteki,
• ubezpieczenia nieruchomości,
• cesji z polisy na bank,
• wyceny nieruchomości,
• dokumentów potwierdzających cel finansowania,
• kosztorysu wykończenia,
• rozliczenia części prac, jeżeli bank tego wymaga.

Przy kredycie gotówkowym bank najczęściej nie wymaga hipoteki. Może jednak dokładnie sprawdzić dochody, wydatki, historię kredytową i aktualne zobowiązania. Brak zabezpieczenia nie oznacza braku analizy. Oznacza raczej, iż ryzyko banku może być wycenione w wyższym koszcie kredytu.

Jak oszacować koszt wykończenia mieszkania pod kredyt?

Kosztorys wykończenia powinien być realny, a nie życzeniowy. To szczególnie ważne, jeżeli bank ma uwzględnić wykończenie w kredycie hipotecznym. Zaniżenie kosztów może wyglądać dobrze we wniosku, ale później prowadzi do bardzo życiowego problemu: mieszkanie jest prawie gotowe, tylko nie ma kuchni, drzwi, lamp i pieniędzy.

W kosztorysie warto uwzględnić:

• podłogi,
• drzwi wewnętrzne,
• malowanie,
• płytki,
• łazienkę,
• kuchnię,
• armaturę,
• oświetlenie,
• zabudowy stolarskie,
• sprzęt AGD,
• gładzie i tynki, jeżeli są potrzebne,
• prace elektryczne i hydrauliczne,
• robociznę,
• transport materiałów,
• rezerwę na wzrost cen i poprawki.

Przykładowy podział budżetu może wyglądać tak:

Kategoria	Co obejmuje?
Prace stałe	podłogi, drzwi, ściany, malowanie, płytki
Łazienka	ceramika, armatura, meble, robocizna
Kuchnia	zabudowa, blat, sprzęt AGD, montaż
Instalacje	elektryka, hydraulika, oświetlenie
Wyposażenie	meble, lampy, tekstylia, dodatki
Rezerwa	nieprzewidziane koszty i zmiany cen

Dobrze jest też przygotować dwa warianty: podstawowy i bezpieczny. Wariant podstawowy pokazuje minimum potrzebne do zamieszkania. Wariant bezpieczny uwzględnia rezerwę i realne ceny. Przy wykończeniu mieszkania rezerwa nie jest przesadą. Jest ochroną przed zdaniem: „zabrakło nam dosłownie na końcówkę”.

Co bardziej się opłaca: kredyt hipoteczny czy gotówkowy?

Najczęściej kredyt hipoteczny może być korzystniejszy kosztowo, jeżeli wykończenie jest drogie, planowane od początku i chcesz rozłożyć spłatę na dłużej. Kredyt gotówkowy może być lepszy, jeżeli potrzebujesz mniejszej kwoty, nie chcesz rozszerzać kredytu hipotecznego albo zależy Ci na prostszej procedurze.

Sytuacja	Częściej warto rozważyć
Duże wykończenie mieszkania od dewelopera	kredyt hipoteczny z kwotą na wykończenie
Mały brakujący budżet na końcówkę prac	kredyt gotówkowy
Potrzeba szybkiego finansowania	kredyt gotówkowy
Chęć rozłożenia kosztu na dłużej	kredyt hipoteczny
Brak chęci ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń	kredyt gotówkowy
Chęć niższego kosztu oprocentowania	częściej kredyt hipoteczny
Zakup i wykończenie planowane jednocześnie	kredyt hipoteczny

Najważniejsze jest porównanie całkowitego kosztu. UOKiK przypomina, iż formularz informacyjny przy kredycie hipotecznym zawiera m.in. informacje o całkowitej kwocie kredytu, zasadach spłaty, stopie oprocentowania i zasadach jej zmiany, a warunki z formularza obowiązują przez 14 dni. To ułatwia porównanie ofert, ale przez cały czas trzeba patrzeć na cały obraz: ratę, koszt, zabezpieczenia, formalności i elastyczność.

Najczęstsze błędy przy finansowaniu wykończenia mieszkania

Najczęstsze błędy to:

• niedoszacowanie kosztu kuchni i łazienki,
• brak rezerwy na wzrost cen,
• finansowanie wyłącznie „ładnych” elementów, a pominięcie prac technicznych,
• porównywanie tylko wysokości raty,
• wybór kredytu gotówkowego bez sprawdzenia całkowitego kosztu,
• nieuwzględnienie raty kredytu gotówkowego w domowym budżecie,
• założenie, iż wykończenie „jakoś się domknie”,
• brak porównania ofert kilku banków,
• zaciągnięcie dodatkowego kredytu tuż przed decyzją hipoteczną.

Szczególnie ostrożnie trzeba podchodzić do kredytu gotówkowego zaciąganego jeszcze przed uzyskaniem kredytu hipotecznego. Nowa rata może obniżyć zdolność kredytową i wpłynąć na decyzję banku.

Wykończenie mieszkania warto finansować z planem, nie z paniki

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli od początku wiesz, iż potrzebujesz większego budżetu i chcesz rozłożyć spłatę na dłuższy okres. Kredyt gotówkowy może sprawdzić się przy mniejszych, szybszych wydatkach lub wtedy, gdy wykończenie pojawia się jako dodatkowy koszt po zakupie.

Nie warto jednak wybierać finansowania tylko dlatego, iż rata wygląda dobrze w pierwszej symulacji. Trzeba sprawdzić całkowity koszt, formalności, zabezpieczenia i wpływ dodatkowego zobowiązania na domowy budżet.

Jeśli zastanawiasz się, jak najlepiej sfinansować wykończenie mieszkania, porozmawiaj z Ekspertem Finansowym NOTUS. Ekspert pomoże porównać oferty, sprawdzić możliwość połączenia zakupu i wykończenia w jednym kredycie oraz ocenić, które rozwiązanie będzie bezpieczniejsze dla Twojego budżetu.

Wsparcie Eksperta Finansowego NOTUS przy pośrednictwie kredytu hipotecznego jest dla klienta bezpłatne. Wynagrodzenie NOTUS pokrywają banki współpracujące z firmą. Nie oznacza to jednak, iż klient uzyskałby tańszy lub korzystniejszy kredyt, składając wniosek samodzielnie bezpośrednio w banku.

Checklista: zanim wybierzesz finansowanie wykończenia

Przed decyzją sprawdź:

☐ ile realnie kosztuje wykończenie mieszkania,

☐ czy masz kosztorys podstawowy i wariant z rezerwą,

☐ czy wykończenie można uwzględnić w kredycie hipotecznym,

☐ jaka będzie rata przy wyższej kwocie kredytu hipotecznego,

☐ jaka będzie rata kredytu gotówkowego,

☐ jaki będzie całkowity koszt obu rozwiązań,

☐ czy potrzebujesz pieniędzy szybko,

☐ czy bank będzie wymagał rozliczenia prac,

☐ czy po zakupie zostanie Ci poduszka finansowa,

☐ czy dodatkowy kredyt nie obniży zdolności kredytowej.

FAQ

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania?

Tak, wiele banków może umożliwiać sfinansowanie zakupu i wykończenia mieszkania w ramach jednego kredytu hipotecznego. Zależy to jednak od oferty banku, zdolności kredytowej, wartości nieruchomości i kosztorysu.

Co jest tańsze: kredyt hipoteczny czy gotówkowy na wykończenie?

Często tańszy w oprocentowaniu może być kredyt hipoteczny, ale trzeba sprawdzić całkowity koszt, okres spłaty i formalności. Kredyt gotówkowy może być droższy, ale prostszy i szybszy.

Czy kredyt gotówkowy na wykończenie obniża zdolność kredytową?

Tak, nowa rata kredytu gotówkowego może obniżyć zdolność kredytową. To szczególnie ważne, jeżeli kredyt gotówkowy został zaciągnięty przed uzyskaniem decyzji w sprawie kredytu hipotecznego.

Czy bank wymaga kosztorysu wykończenia mieszkania?

Przy kredycie hipotecznym obejmującym wykończenie bank może wymagać kosztorysu lub określenia zakresu prac. Przy kredycie gotówkowym formalności zwykle są mniejsze.

Kiedy lepiej wybrać kredyt gotówkowy na wykończenie?

Kredyt gotówkowy może być lepszy, jeżeli potrzebujesz mniejszej kwoty, zależy Ci na czasie albo wykończenie dotyczy głównie wyposażenia i końcowych prac. Trzeba jednak sprawdzić ratę i całkowity koszt kredytu.