Marek Dobrzycki, Panattoni: koniec rekordów, początek nowej ery [KOMENTARZ]

Rynek magazynowy w Polsce przechodzi dziś naturalną fazę stabilizacji po kilku latach rekordowej aktywności, która była bezpośrednim efektem boomu e-commerce gwałtownych zmian w łańcuchach dostaw – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Marek Dobrzycki, Partner w Panattoni.

W latach 2020–2022 Polska była ewenementem na skalę europejską – budowano wyjątkowo dużo, a deweloperzy reagowali na niespotykany wcześniej popyt ze strony sektora handlu i operatorów logistycznych. Obserwowana aktualnie niższa aktywność nie jest więc oznaką słabości rynku, ale powrotem do racjonalnego tempa wzrostu, które pozwala najemcom podejmować dojrzalsze decyzje lokalizacyjne i technologiczne. Co ważne – fundamenty rynku pozostają bardzo mocne, a zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową i przemysłową jest wciąż wysokie.

Stabilne tempo rozwoju

Wyniki Panattoni po III kwartale potwierdzają stabilne tempo rozwoju rynku przemysłowo-logistycznego w Polsce. W ciągu dziewięciu miesięcy 2025 r. podpisaliśmy umowy na blisko 1,2 mln m kw., ponad 860 tys. m kw. mamy w budowie. Najświeższe dane agencji doradczych potwierdzają bardzo wysoki popyt – kilka niższy niż w rekordowym pierwszym półroczu 2021 roku.

W kolejnych miesiącach można oczekiwać stopniowego zwiększania aktywności deweloperskiej, zwłaszcza jeżeli potwierdzi się prognozowany dalszy spadek stóp procentowych i poprawa dostępności finansowania. Widzimy wyraźnie, iż firmy – zarówno krajowe, jak i międzynarodowe – ponownie zaczynają myśleć o projektach rozwojowych, często bardziej zaawansowanych technologicznie niż kilka lat temu. Przykłady są już widoczne: rozpoczęliśmy w Łodzi budowę największego w historii Media Expert kompleksu logistycznego o powierzchni 208 tys. m kw., który stanie się sercem ich łańcucha dostaw. Właśnie oddaliśmy także w pełni zrobotyzowane centrum dystrybucyjne Auchan w Wilczej Górze – obiekt wykorzystujący rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji i automatyzacji, umożliwiający rozwinięcie e-commerce o skalę i jakość obsługi nieosiągalną klasycznymi metodami. Takie projekty pokazują, iż rynek nie tylko nie zwalnia, ale wchodzi na nowy poziom – wymagający od deweloperów zaawansowanych kompetencji, elastyczności i współpracy z globalnymi dostawcami technologii. To tylko dwa przykłady trendu, który obserwujemy w skali całego rynku – rośnie liczba projektów wysoce zautomatyzowanych i krytycznych dla efektywności łańcuchów dostaw.

Koszty i jakość

Jeżeli spojrzymy na geografię, największy potencjał wzrostu wciąż mają regiony centralne (Warszawa i okolice oraz Łódź i okolice), Dolny Śląsk oraz Górny Śląsk – obszary z najlepszą dostępnością kadr, infrastrukturą drogową i rozwiniętymi ekosystemami logistyczno-produkcyjnymi. Coraz większą rolę odgrywają też rynki wschodnie, m.in. Rzeszów i Lublin, które zyskują na znaczeniu w kontekście odbudowy Ukrainy oraz procesów nearshoringowych.

Rozwój globalnej gospodarki i jej zmienność mają oczywiście wpływ na decyzje najemców, ale Polska pozostaje jednym z najbardziej przewidywalnych i stabilnych rynków w regionie. Firmy wybierają nas nie tylko ze względu na koszty operacyjne, ale przede wszystkim ze względu na jakość – dostęp do talentów, centralne położenie, skalę rynku i infrastrukturę.

Nowy etap

W branży retail i e-commerce, która odpowiada w tej chwili za około 1/3 zapotrzebowania na nowe powierzchnie magazynowe w kraju, najemcy poszukują dziś przede wszystkim obiektów, które wspierają efektywność operacyjną i szybkość dostaw. najważniejsze stają się: możliwość integracji automatyki i robotyki, elastyczne układy doków i stref operacyjnych, odpowiednie temperatury i spełnienie rygorystycznych wymagań logistyki świeżych produktów, a także przygotowanie obiektu do transformacji energetycznej. Najemcy oczekują certyfikacji, zrównoważonych materiałów, redukcji emisji CO₂, infrastruktury dla OZE oraz rozwiązań wspierających dobrostan pracowników – jak lepsze doświetlenie, strefy zielone, udogodnienia transportowe czy ergonomiczne zaplecze socjalne. Widzimy wyraźnie, iż dla sektora retail i e-commerce warunki pracy są dziś elementem budowania przewagi konkurencyjnej – równie istotnym, jak wydajność procesów.

Podsumowując: po latach bezprecedensowego boomu wchodzimy w fazę stabilnego, bardziej przewidywalnego rozwoju rynku, w którym wygrywają projekty zaawansowane technologicznie, szyte na miarę i zrównoważone. Polska pozostaje jednym z najważniejszych rynków magazynowych w Europie, a skala inwestycji, takich jak gigantyczny Media Expert w Łodzi czy w pełni zrobotyzowany Auchan w Wilczej Górze, tylko to potwierdza. Rynek nie tyle zwalnia, co dojrzewa – a to bardzo dobry sygnał na kolejne lata.

Autorem komentarza jest Marek Dobrzycki, Partner w Panattoni.