Mieszkania zamiast galerii handlowej?

W obliczu tego, iż z jednej strony miasta dysponują coraz mniejszą ilością terenów pod zabudowę, z drugiej zaś strony od czasu pandemii duże biura i galerie handlowe powoli, ale systematycznie pustoszeją, na światowy rynek nieruchomości zawitał nowy trend – obiekty o charakterze komercyjnym coraz częściej przebudowywane są na lokale mieszkalne.

W obszernym raporcie „Behind the Facade” Urban Land Institute (ULI) pokazuje przypadki trzydziestu udanych tzw. konwersji, czyli przekształceń niewykorzystywanych lub przestarzałych budynków biurowych na mieszkania. Tego rodzaju przebudowy podejmują się wyspecjalizowani deweloperzy, oczywiście na wniosek i zlecenie właścicieli tracących rentowność centrów handlowych czy niektórych przestarzałych już hoteli.

– Nasz raport przedstawia udane konwersje nie tylko jako rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań w miastach, ale także jako przykłady tchnięcia nowego życia w otoczenie lokalnych społeczności – mówi Anita Kramer, senior vice president, ULI Center for Real Estate Economics and Capital Markets.

Opłacalne także dla deweloperów

Okazuje się, iż w krajach wysokorozwiniętych, takich jak Stany Zjednoczone, przebudowy obiektów z adaptacją ich na lokale mieszkalne wymagają mniej formalności niż budowa osiedla mieszkaniowego od zera. Gwarantują przy tym godziwy zarobek deweloperom. Zdecydowana większość zapytanych przez ULI deweloperów odpowiedziała, iż ich oczekiwania finansowe co do projektu zostały spełnione. Niektórzy dodawali, iż przewyższyły one choćby ich pierwotne oczekiwania.

Jednym z kluczowych elementów, który został podkreślony jako korzyść przekładająca się na opłacalność takiej inwestycji jest to, iż można ją przeprowadzić szybciej porównaniu z tradycyjnym procesem budowlanym:

– Kopanie dziury w ziemi i wylewanie betonu to proces powolny. Oszczędzamy od sześciu do dziesięciu miesięcy, o ile oczywiście adekwatnie zaplanujemy sekwencję prac związanych z przebudową. Szybkość konwersji i jej wpływ na wewnętrzną stopę zwrotu (IRR) są kluczowymi elementami, na które zwracamy szczególną uwagę podczas analizy projektu – tłumaczy jeden z ankietowanych deweloperów.

Uproszczona biurokracja

Przebudowa nieruchomości komercyjnych i ich adaptacja na mieszkania to trend, który rozpowszechnia się nie tylko w Stanach Zjednoczonych.

Projekt Renouvellement Morland /ULI, mat. prasowe

Również europejskie miasta starają się na nowo zaadaptować wysłużone budynki, a cel mieszkaniowy jest jednym z bardziej pożądanych i promowanych przez municypalnych włodarzy.

Profesor Uli Seher, założyciel BRS Architectes, architekt i urbanista, wskazuje na projekt Renouvellement Morland w Paryżu jako na dobry przykład udanej adaptacji dawnego budynku administracji skarbowej, a zarazem nieszablonowego podejścia władz miejskich do wykorzystania istniejącej tkanki nieruchomościowej.

Paryż wyodrębnił dwadzieścia nieruchomości ze swoich zasobów z zamiarem ich sprzedaży. W umowie podpisanej z miastem wyeliminowano potrzebę uzyskiwania obszernych pozwoleń budowlanych. Uproszczenie procedury administracyjnej kończącej się uzyskaniem stosowanych pozwoleń budowlanych znacząco przyspieszyło proces budowy.

Trend dotarł już do Polski

Tylko część deweloperów inwestujących w starsze budynki decyduje się po prostu na ich wyburzenie, aby na ich miejscu wznieść nowe. Są i tacy, którzy realizują projekty adaptacji kilkunasto- czy kilkudziesięcioletnich budynków komercyjnych do współczesnych standardów. Nie zawsze wiąże się to ze zmianą ich przeznaczenia na funkcję mieszkalną. Biurowce są odnawiane i wyposażane w nowocześniejsze instalacje bądź adaptowane na inne funkcje użyteczności publicznej, jak na przykład warszawskie biurowce Hop i Diuna. Pojawiają się także projekty wzorowane na amerykańskich czy paryskich, w których planowana jest zmiana funkcji budynku na mieszkania wystawiane potem przez dewelopera na sprzedaż lub przeznaczane pod wynajem.

– Jednym z możliwych i pożądanych rozwiązań może być adaptacja takich struktur na mieszkaniowe – mówi Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI w Polsce. – Poza deweloperem zyskuje na tym społeczność, dzięki powiększającemu się zasobowi mieszkaniowemu i ograniczeniu rozlewania się tkanki miejskiej na obrzeża. Zyskuje także środowisko naturalne – przekonuje Marcin Juszczyk.

Od projektów do realizacji bywa jakże często (niestety!) długa droga. Zobaczymy, czy na przeszkodzie tego rodzaju architektonicznych działań w Polsce, mogących faktycznie przyczynić się do poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym, nie staną rozliczne w naszych realiach, biurokratyczne bariery.