Najem budzi się po grudniu, ale to kredyt coraz częściej wygrywa

2 godzin temu

Rynek najmu wraca do życia po grudniowym wyhamowaniu. Liczba nowych ogłoszeń wzrosła w styczniu o około 30 proc. miesiąc do miesiąca, a aktywna pula ofert zwiększyła się o 4 proc. Jednocześnie w ujęciu rocznym podaż jest niższa o ponad 6 proc., co oznacza, iż w 2026 r. rynek wchodzi z mniejszą dostępnością mieszkań niż rok wcześniej.

Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika jednak, iż mimo większej liczby ofert nie widać wyraźnych sygnałów do obniżek czynszów. Zmienia się za to relacja między najmem a kredytem hipotecznym – w coraz większej liczbie miast rata wygrywa z czynszem.

Ile kosztuje najem? Poniżej 50 zł za metr tylko w 5 miastach

Od początku 2026 r. w największych miastach stawki za najem, bez opłat licznikowych i administracyjnych, nie przekraczają 80 zł za metr kwadratowy. Najbliżej tej granicy jest Warszawa – 79 zł/m². W Gdańsku i Krakowie średnia wynosi 66 zł/m². Na drugim biegunie jest Częstochowa, gdzie stawka bez rachunków wynosi 39 zł/m². Najem poniżej 50 zł/m² dostępny jest tylko w pięciu z 17 analizowanych miast: w Częstochowie, Sosnowcu, Toruniu, Radomiu i Białymstoku.

W porównaniu z poprzednim miesiącem czynsze spadły w pięciu miastach, a w 11 wzrosły. Tylko w Katowicach pozostały bez zmian. Najbardziej potaniał najem w Częstochowie (-1,3 proc.) i Rzeszowie (-1,1 proc.). Największe podwyżki zanotowano w Sosnowcu (+9,2 proc.) i Białymstoku (+5,8 proc.).

W ujęciu rocznym najem był tańszy w Sosnowcu (-2,5 proc.) i Katowicach (-2,2 proc.). Spadki odnotowano też w Częstochowie, Szczecinie i Gdyni (ok. -0,5 proc.). Najmocniej podrożały Bydgoszcz (+6,8 proc.) i Radom (+8,8 proc.).

– Na rynku najmu styczeń wyglądał jak typowy miesiąc „powrotu aktywności” po końcówce roku. Liczba nowych unikalnych ofert wzrosła o ok. 30 proc. w skali miesiąca, a pula ogłoszeń aktywnych o ok. 4 proc. w ujęciu miesięcznym. Jednocześnie w ujęciu rocznym podaż jest niższa (ponad 6 proc.), co sugeruje, iż rynek wszedł w 2026 r. z nieco mniejszą dostępnością mieszkań niż rok temu. Mimo iż wysokie stawki najmu przez cały czas występują w największych aglomeracjach, a tańsze dotyczą mniejszych miast, to nie ma silnej presji na podwyżki, ale jest wyraźne zróżnicowanie lokalne – komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

– Na razie trudno wskazać mocne powody do zmiany zapotrzebowania na najem. To może się zmienić, gdy dojdzie do zmiany stóp procentowych lub pojawią się regulacje wpływające na podaż, np. w najmie krótkoterminowym – dodaje ekspert.

Kredyt coraz częściej tańszy niż najem

Obniżki stóp procentowych w 2025 r. zmieniły rachunek ekonomiczny wielu gospodarstw domowych. Przy założeniu kredytu na 30 lat, 20-proc. wkładu własnego i oprocentowania 5,55 proc., już tylko w trzech miastach najem jest tańszy od raty.

Chodzi o Kraków (gdzie najem jest tańszy o 336 zł miesięcznie), Gdańsk (o 123 zł) oraz Katowice (o 8 zł). W pozostałych 14 z 17 miast rata kredytu jest niższa niż czynsz.

Największa różnica występuje w Sosnowcu – rata jest tam niższa aż o 623 zł miesięcznie. W Radomiu różnica wynosi 539 zł, a w Szczecinie 443 zł. Na oszczędności mogą też liczyć kredytobiorcy w Częstochowie (różnica 379 zł) i w Łodzi (356 zł). Natomiast w Warszawie przewaga kredytu nad najmem to zaledwie 19 zł.

Jeśli jednak wkład własny spada do 10 proc., sytuacja się zmienia – wówczas wciąż w 12 z 17 miast tańszy jest najem.

Eksperci branży finansowej spodziewają się dalszych obniżek stóp procentowych. Według prognoz stopa referencyjna NBP może spaść do 3,5 proc., a w optymistycznym scenariuszu choćby do 3 proc. w 2026 r. To może dodatkowo zachęcić część najemców do zakupu własnego mieszkania.

W Radomiu taniej wynająć mieszkanie w centrum

Wyraźne są także różnice między najmem w centrum a poza nim. W Warszawie i Rzeszowie miesięczna dysproporcja przekracza 1000 zł w przypadku mieszkania z jedną sypialnią.

Różnica zmniejsza się w przypadku Gdańska, Bydgoszczy i Poznania. Tu najem w dzielnicach centralnych jest droższy o ponad 700 zł. Natomiast Białystok jest miastem, gdzie za mieszkanie w centrum trzeba zapłacić tylko 168 zł więcej czynszu. Ciekawym przypadkiem jest też Radom. Tutaj proporcje się odwracają i wynajem mieszkania w centrum jest tańszy o 200 zł względem miejsc poza śródmieściem.

Ubezpieczenie dla najemcy może się przydać

Wynajem mieszkania oznacza nie tylko przychód dla właściciela i koszt dla najemcy, ale także potencjalne ryzyko finansowe. Polisa mieszkaniowa może ograniczyć skutki szkód, takich jak pożar, zalanie czy włamanie.

– Już za 100 zł rocznie można „kupić” sobie mniej stresu i mniej sporów związanych z wynajmem mieszkania. Ubezpieczenie obu stron to nie tylko kwestia finansów, ale także większego komfortu. Jasny podział odpowiedzialności oraz możliwość szybkiego zgłoszenia szkody zmniejszają ryzyko konfliktów między właścicielem a lokatorem. To również przejaw odpowiedzialnego podejścia do korzystania ze wspólnej przestrzeni – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.

Rynek najmu w 2026 r. jest stabilny cenowo, ale coraz mocniej konkuruje z rynkiem kredytów hipotecznych. jeżeli prognozy dalszych obniżek stóp się potwierdzą, część najemców może w najbliższych miesiącach zmienić adres – z wynajmowanego na własny.