Piotr Flugel, CTP: nearshoring i automatyzacja kształtują rynek logistyczny [KOMENTARZ]

Polska utrzymuje mocną pozycję na europejskim rynku magazynowym, a o jej atrakcyjności decydują czynniki strukturalne. Końcówka roku tradycyjnie sprzyja finalizacji transakcji, dlatego spodziewam się, iż najbliższe tygodnie przyniosą bardzo dobre wyniki. W 2026 r. oczekuję kontynuacji stabilnego wzrostu. To jednak nie będzie czas szybkich zwrotów, ale okres premiujący długofalowe strategie i inwestycje oportunistyczne oparte na nowych formatach, potrzebach najemców i jakości. Efektem może być większa ostrożność części deweloperów przyzwyczajonych do cyklu „budowa–wynajem–sprzedaż” – pisze w komentarzu dla redakcji OmmnichannelNews.pl Piotr Flugel, Managing Director w CTP Polska.

W tym kontekście warto zaznaczyć, iż układ tzw. wielkiej piątki pozostaje stabilny. Liderem jest Mazowsze z aglomeracją warszawską, gdzie skoncentrowana jest jedna piąta krajowych zasobów produkcyjno-magazynowych. Posiadamy tam siedem parków biznesowych i planujemy dalszą ekspansję. Silną pozycję utrzymuje także Śląsk – decydują o tym położenie względem Niemiec, dostęp do autostrady A4 oraz rozwinięta baza produkcyjna.

Plany rozwoju

Polska wciąż jest atrakcyjnym kierunkiem dla firm zza naszej zachodniej granicy, choć w warunkach spowolnienia ich gospodarki relokacje dotyczą wyłącznie przedsiębiorstw, które mają ku temu wyraźne argumenty operacyjne i kosztowe. Nie ogranicza to jednak naszych planów – zarówno w największych ośrodkach, jak i w lokalizacjach, które dopiero budują swoją pozycję. 12 proc. banku ziemi całej Grupy CTP znajduje się w Polsce – to jasny sygnał, jaką wagę ma dla nas w perspektywie długoterminowej. Prognozy NBP zakładające wzrost PKB w 2026 roku na poziomie 2,7 – 4,6 proc. dodatkowo utwierdzają nas w tej ocenie. Polska to wciąż rynek z potencjałem dwucyfrowego wzrostu.

Na tym tle widać także wyraźnie strukturę zapytań i zawieranych transakcji. Najemcy z sektora produkcyjnego odpowiadają za 24 proc. wszystkich umów podpisanych przez Grupę CTP w ostatnich dwóch latach, tuż za operatorami 3PL. Kolejne 23 proc. stanowi handel hurtowy i detaliczny. Na rynku coraz większego znaczenia nabierają również centra danych oraz obiekty przeładunkowe. W naturalny sposób rośnie więc znaczenie automatyzacji, która wzmacnia odporność łańcuchów dostaw. Ten sam kierunek widoczny jest w decyzjach lokalizacyjnych – firmy dążą do większej kontroli nad procesami, co obejmuje skracanie dystansu między produkcją a rynkiem zbytu. W efekcie wśród trendów mocno zaznacza się nearshoring.

Podejście “build, own & operate”

W tych warunkach polski rynek sprzyja budowaniu relacji o dłuższym horyzoncie. Zauważam, iż coraz więcej firm myśli o powierzchni magazynowej w sposób strategiczny. Wynika to z rosnącego znaczenia jakości, dostępności i elastyczności powierzchni, czyli czynników, które coraz częściej przesądzają o przewadze konkurencyjnej. Najemcy oczekują możliwości skalowania działalności i szybkiej adaptacji do zmian, dlatego najważniejsze staje się przewidywalne otoczenie operacyjne, wspierające ich plany rozwoju. Ten kierunek wzmacnia również podejście typu “build, own & operate”, oparte na długoterminowym utrzymywaniu aktywów. Taki model zapewnia spójny standard techniczny i operacyjny w całym portfelu oraz pełne zarządzanie obiektami w ramach property management.

Nowa rola obiektów przemysłowych

Jakość to jednak nie tylko technologia i parametry środowiskowe, ale także warunki pracy. Z badania, przeprowadzonego na nasze zlecenie wśród pracowników hal produkcyjnych i magazynów wybudowanych przez różnych deweloperów w całej Polsce wynika, iż 53 proc. respondentów lubi swoje miejsce pracy, ale jedynie 46 proc. pozytywnie ocenia budynek, w którym pracuje. To siedem punktów procentowych różnicy, które pokazuje, iż obiekty przemysłowe muszą w większym stopniu odpowiadać na potrzeby nie tylko najemców, ale również ich zespołów. Ten trend będzie w coraz większym stopniu kształtował rynek, bo rola obiektów przemysłowych wyraźnie się zmienia – z funkcji czysto operacyjnej przechodzą do kategorii zasobów wspierających strategiczny rozwój firm.

Autorem komentarza jest Piotr Flugel, Managing Director w CTP Polska.