3 godzin temu
Na drugim największym rynku przemysłowo-logistycznym w Polsce utrzymuje się wysoka aktywność najemców, a ograniczona skala nowych inwestycji może w kolejnych kwartałach wpłynąć na dostępność powierzchni.
Górny Śląsk pozostaje jednym z kluczowych rynków przemysłowo-logistycznych w Polsce. Z raportu Savills „Market in Minutes – Górny Śląsk” wynika, iż zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie osiągnęły 6,19 mln m kw., co oznacza wzrost o 8 proc. rok do roku. W tym samym czasie popyt brutto wyniósł 1,07 mln m kw., czyli o 27 proc. więcej niż przed rokiem. Wynik ten potwierdza silną pozycję regionu wśród lokalizacji wybieranych przez operatorów logistycznych, firmy handlowe i szczególnie zakłady produkcyjne, co znajduje potwierdzenie w statystykach dotyczących struktury popytu. W ostatnich pięciu latach co trzeci wynajmowany w Polsce metr kwadratowy powierzchni o przeznaczeniu produkcyjnym, przypadał na region Górnego Śląska.
Wysoka aktywność najemców i mocne fundamenty regionu
Górny Śląsk jest w tej chwili drugim po Warszawie rynkiem magazynowym w kraju – zarówno pod względem wielkości zasobów, jak i wolumenu transakcji najmu. O atrakcyjności tej lokalizacji decydują przede wszystkim rozwinięta infrastruktura transportowa, położenie na przecięciu autostrad A1 i A4 oraz istotna rola Euroterminalu Sławków w obsłudze przewozów intermodalnych pomiędzy Azją i Europą.
W analizowanym okresie popyt netto osiągnął 313 800 m kw., natomiast nowa podaż wyniosła 294 500 m kw., co przełożyło się na wzrost o 2 proc. rok do roku. Na uwagę zasługuje również fakt, iż w ostatnich trzech latach średni roczny poziom aktywności najemców utrzymywał się w regionie na poziomie bliskim 1 mln m kw., co potwierdza trwałość zainteresowania tym rynkiem.
– Górny Śląsk pozostaje jednym z najbardziej dojrzałych i jednocześnie najbardziej zróżnicowanych rynków magazynowych w Polsce. Najemcy doceniają tu nie tylko skalę dostępnej powierzchni, ale również bardzo dobrą infrastrukturę, dostęp do pracowników i możliwość obsługi zarówno krajowych, jak i międzynarodowych łańcuchów dostaw. Wysoki poziom aktywności najemców pokazuje, iż region wciąż skutecznie odpowiada na potrzeby biznesu. Szczególnie dobre warunki do prowadzenia działalności odnajdują tu firmy produkcyjne, które przyciąga wysoki stopień uprzemysłowienia Górnego Śląska i wysoko wykwalifikowane zasoby pracownicze – mówi Bartosz Czuba, Associate Director, Industrial, Savills Polska.
Wysoka podaż gwarantuje dostępność powierzchni
Na koniec analizowanego okresu w budowie pozostawało 191 900 m kw. powierzchni, czyli o połowę mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie poziom komercjalizacji realizowanych projektów wyniósł 35 proc., co oznacza spadek o 15 pkt proc. rok do roku. Choć Górny Śląsk przez cały czas oferuje relatywnie szeroki wybór powierzchni, ograniczona liczba nowych inwestycji, które wejdą na rynek w nadchodzących kwartałach może stopniowo wpływać na zmniejszenie dostępności modułów gotowych do natychmiastowego wykorzystania.
Wskaźnik pustostanów na Górnym Śląsku osiągnął 7,9 proc., rosnąc o 2,2 pkt proc. w ujęciu rocznym. Z perspektywy najemców oznacza to w tej chwili większą elastyczność wyboru, jednak przy utrzymaniu wysokiego popytu i umiarkowanej aktywności deweloperskiej sytuacja ta może ulec zmianie.
– Obecny obraz rynku pokazuje równowagę między wysokim popytem a dostępnością powierzchni utrzymującą się w ostatnich kwartałach na podwyższonym poziomie. To korzystny moment dla firm poszukujących efektywnych kosztowo rozwiązań, jednak ograniczona liczba nowych projektów w kolejnych kwartałach może stopniowo zawężać wybór. Z punktu widzenia rynku będzie to istotny czynnik wpływający na poziom pustostanów i warunki najmu – mówi Patrycja Dzikowska, Associate Director, Research, Savills Polska.
Konkurencyjne stawki i duże transakcje wzmacniają pozycję rynku
Czynsze bazowe na rynku górnośląskim kształtują się w tej chwili na poziomie 3,95-5,25 EUR za m kw. miesięcznie, natomiast stawki efektywne mieszczą się w przedziale 2,95-4,95 EUR za m kw. miesięcznie. Przy takiej strukturze kosztów, w połączeniu z dobrą lokalizacją i dostępem do nowoczesnych obiektów, region utrzymuje status jednej z najbardziej konkurencyjnych destynacji dla najemców w Polsce.
Raport wskazuje również na ograniczoną dostępność dużych, dobrze przygotowanych gruntów inwestycyjnych. Ceny terenów spełniających wymagania projektów magazynowych wahają się od 250 do 450 zł za m kw., w zależności od lokalizacji i poziomu przygotowania nieruchomości.
Wśród największych transakcji zawartych na rynku znalazły się przedłużenie umowy przez Moto-Profil na 56 000 m kw. w Prologis Park Chorzów, renegocjacja najmu na 40 600 m kw. w Hillwood Sosnowiec Zagłębie 1 przez jednego z dotychczasowych użytkowników obiektu oraz nowa umowa firmy Still na 40 000 m kw. w Panattoni Park Katowice Airport. Do największych obiektów oddanych do użytkowania należały Panattoni Park Sosnowiec Expo o powierzchni 62 100 m kw., Booster Zabrze liczący 58 800 m kw. oraz Panattoni Park Sosnowiec V – 44 600 m kw.
Dojrzały rynek z perspektywą dalszego wzrostu
Górny Śląsk łączy atuty dużego, rozwiniętego rynku z potencjałem dalszego wzrostu. Bliskość granic, silne zaplecze przemysłowe, rozbudowana infrastruktura transportowa oraz duża skala istniejących zasobów sprawiają, iż region pozostaje jednym z najważniejszych ogniw logistycznej mapy Polski. Jednocześnie malejąca dostępność gruntów o dużym areale i bardziej selektywne podejście do nowych inwestycji mogą w najbliższych kwartałach zwiększyć znaczenie jakości projektu, elastyczności oferty i szybkości reakcji na potrzeby najemców.
