4 godzin temu
Europejski rynek powierzchni logistycznych wszedł w 2026 r. z mocniejszym popytem, ale ostrożniejszym kapitałem. W I kwartale najemcy wynajęli 6,58 mln m kw. powierzchni magazynowej – o 6 proc. więcej niż rok wcześniej – podczas gdy sama wartość transakcji spadła o niemal jedną piątą. Z globalnych danych Savills wynika, iż rynek najmu napędza ograniczona podaż nowoczesnych obiektów, a inwestorzy coraz wyraźniej koncentrują się na aktywach o stabilnym profilu dochodowym.
Aktywność najemców w Europie osiągnęła w I kwartale 2026 r. 6,58 mln m kw., czyli o 6 proc. więcej rok do roku. Wzrost skoncentrował się w kilku rynkach: liderem była Holandia (wzrost o 41 proc. kwartał do kwartału), przed Wielką Brytanią (14 proc.), Belgią (7 proc.) i Hiszpanią (6 proc.). Madryt i Barcelona wspólnie odpowiadały za ponad 540 tys. m kw. popytu – o 6 proc. więcej niż w IV kwartale 2025 r. i najwięcej w ujęciu kwartalnym.
Ograniczona podaż
Ograniczona podaż powierzchni klasy A, będąca pokłosiem zmniejszonej liczby projektów spekulacyjnych, wspiera wzrost czynszów, zwłaszcza na kluczowych rynkach. Indeks czynszów prime Savills (Savills European Prime Rent Index) wzrósł o 1,3 proc. w ciągu trzech miesięcy i o 2,7 proc. rok do roku, średnio w Europie.
Rok 2025 europejski rynek inwestycyjny w logistyce zamknął wolumenem 43,3 mld Euro, najwyższym od czasu pandemii. W I kwartale 2026 r. wartość transakcji wyniosła 7,5 mld Euro, o 19,2 proc. mniej niż rok wcześniej. Analiza Savills wiąże to spowolnienie z niepewnością inwestorów wynikającą z konfliktu na Bliskim Wschodzie oraz z presją na stopy procentowe, która utrudnia finansowanie.
– Mimo miejscami słabszego najmu rynkowi wciąż brakuje nowoczesnej powierzchni klasy A, bo deweloperzy ograniczyli budowę obiektów spekulacyjnych. To utrzymuje presję na wzrost czynszów na najlepszych rynkach. W Polsce widzimy ten sam mechanizm: najemcy konkurują o ograniczoną pulę gotowych modułów, co przesuwa część popytu w stronę projektów typu BTS (build-to-suit, obiekty budowane pod konkretnego najemcę) i renegocjacji trwających umów. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania, a dla deweloperów, selektywny powrót do realizacji spekulacyjnych tam, gdzie pustostany są najniższe – Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills Polska.
Logika pewnego dochodu
– Kapitał wrócił do logiki pewnego dochodu. Najbardziej aktywni gracze to dziś fundusze dochodowe i strategie typu net lease, a coraz mocniej do gry wchodzą francuskie fundusze SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Inwestorzy szukają aktywów wysokiej jakoci typu prime z zabezpieczonym strumieniem przychodów z najmu. Tego typu deale wyznaczają ceny transakcyjne. Niższy wolumen w I kwartale to efekt droższego finansowania i sytuacji geopolitycznej, a nie spadku zainteresowania logistyką. Region Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polska, pozostaje w polu zainteresowania tego kapitału, łącząc skalę nowoczesnych zasobów z relatywnie wyższymi stopami kapitalizacji niż rynki Europy Zachodniej – Aleksandra Mazzini, Head of Investment, Savills Polska.
