Wolumen nowej podaży na największych rynkach biurowców wciąż w stagnacji

2 godzin temu

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield (C&W) podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec I kw. br.

Aktywność najemców w pierwszych trzech miesiącach roku wzrosła o 16% r/r w Warszawie i o 27% r/r w miastach regionalnych. Jednocześnie wolumen nowej podaży wciąż pozostaje w fazie stagnacji, a ożywienie jest spodziewane dopiero w 2027 r.

PODAŻ: kolejne miesiące pod znakiem budowlanej stagnacji

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku biurowym w Polsce widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni w budowie. Pomimo rozpoczęcia w tym czasie budowy pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów pozostaje na niskim poziomie, przykładowo w Warszawie w tej chwili jest to ok. 180 000 mkw. (dla porównania na początku 2020 roku było to blisko 750 000 mkw.). W miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 200 000 mkw., w porównaniu do 850 000 mkw. sprzed pandemii. – Na koniec I kwartału br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą nieznacznie powyżej 13,0 mln mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych projektów w I kwartale była najniższa od 2005 roku i wyniosła jedynie 8000 mkw. W kolejnych miesiącach spodziewamy się oddania do użytkowania pojedynczych budynków, natomiast aktywność deweloperska przez cały czas pozostaje w stagnacji. Szacujemy, iż w całym 2025 r. rynek powiększy się o ok. 175 000 mkw., a w 2026 roku o jedyne 100 000 mkw. Większa skala nowej podaży jest spodziewana dopiero po 2027 r. – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland w C&W. W ub. kwartale do użytku oddano jedynie dwa projekty biurowe: nową, warszawską siedzibę CD Projekt (5600 mkw.) oraz poznański biurowiec Dymka 188 (2400 mkw. – Dom Medialny Św. Wojciech).

POPYT: znaczący wzrost aktywności najemców

Całkowita aktywność najemców na największych rynkach biurowych w Polsce wyniosła w pierwszym kwartale ok. 338 000 mkw., co oznacza przeciętny wzrost o 22% r/r. Na wzrost popytu pracowała zarówno Warszawa, jak i miasta regionalne. W stolicy firmy podpisały umowy na łączną powierzchnię ponad 160 000 mkw., co mimo relatywnie niedużej wielkości oznacza wzrost o ok. 16% względem analogicznego okresu ubiegłego roku.

– Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt był wyższy od tego zanotowanego w Warszawie i wyniósł prawie 177 000 mkw., co stanowi 27-procentowy wzrost r/r. Na stronę popytową największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. W strukturze transakcji w regionach przeważały umowy renegocjacji odpowiadające za 48% popytu, nowe umowy nieznacznie im ustępowały, mając 43% udział w podpisanych w tym czasie umowach najmu – komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets w C&W.

Największe transakcje zawarte w miastach regionalnych

Wśród największych transakcji zawartych w miastach regionalnych możemy wyróżnić wrocławskie umowy najmu: renegocjacje umów przez poufnego najemcę z sektora usług biznesowych w budynkach Business Garden Wrocław II (8450 mkw.) oraz Business Garden I (6700 mkw.), a także renegocjację oraz ekspansję umowy najmu przez AXA XL w budynku Pegaz (5700 mkw.)

CZYNSZE: drożej głównie w centrum

W marcu 2025 r. stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-27,00 euro/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-18,50 euro/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum.

– W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 13,00-17,00 euro/mkw./miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub atrakcyjnie zlokalizowanych. Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji przez cały czas wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych – podsumowuje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager w C&W.