Niedawno zobaczyłem taki filmik, otagowany „Portfel Polaka”, w którym pewien inwestor omawiał odwieczny problem: Kupić czy wynająć? Wyszło mu „wynająć” i czas rozprawić się z wynikami oraz przedstawionymi danymi.
Przykład. 50m2 w apartamentowcu w Krakowie, cena zakupu 760k, cena wynajmu 3100 zł. Wkład własny 110k, rata 4000 zł i 750 zł „czynszu, funduszu remontowego i ubezpieczenia”. W efekcie: wynajem 3100 zł, zakup 4750 zł plus 110 tys. zł wkładu własnego. Wynajmujący może te 110 tys. zł plus różnice w racie zainwestować.
Ściema nr 1. Wybór Krakowa. Miasto pod Wawelem ma jedno z najniższych ROI lokali mieszkalnych na wynajem. 32.000 zł przy inwestycji 760.000 zł daje jakieś 4,2%.
We Wrocławiu za 3300 zł wynajmiesz 50m2 w starym bloku (chociaż po remoncie), które kupiłem (z remontem) za 450k. ROI prawie 2 razy większe.
Ściema nr 2. Tylko właściciel płaci ubezpieczenie, FR i czynsz. We wszystkich ogłoszeniach o wynajmie zaznaczono „plus opłaty do wspólnoty i licznikowe”. Do tego 600 zł w nowym bloku (12 zł/m2) obejmuje zwykle zaliczkę na wodę, śmieci i ścieki a nie sam czynsz i FR. Tak samo z ubezpieczeniem, najemcy też je wykupują. Co z tego wynika?
Obie strony płacą te 750 zł. 3100 zł czynszu równa się 4000 zł raty i tyle.
Ściema nr 3. Czynsz nie wzrośnie. Dokładnie tak liczą. Dzisiaj 31`00 zł i za 15 lat też 3100 zł. Nie rozśmieszajcie mnie. W ciągu 10 lat podwyżka wyniosła ok. 50% i prawie nadążyła za inflacją. Z kolei raty kredytów, o ile zaliczymy drastycznego wzrostu cen – stoją w miejscu w długim okresie.
W efekcie: dzisiaj 3100 kontra 4000 zł. Za 10-15 lat 4000 zł vs. 4000 zł. Za 30 lat (pod koniec życia kredytu: 5200 zł kontra 4000 zł, o ile utrzyma się 3-4% inflacja. W Krakowie.
Ściema nr 4. Nieuwzględnienie, iż kredyt w końcu spłacimy, a wynajmować będziemy do końca życia. Po 30 latach 5200 zł czynszu kontra 0 zł raty. I to w okresie, gdy dzisiejszy 35-latek pójdzie na emeryturę, czyli zacznie dostawać 35% pensji. Szczerze, właśnie świadomość niskiej emerytury, skłania do kupna. W kredycie najgorsze są pierwsze lata, w najmie ostatnie.
Ściema nr 5. Kasa niewydana będzie zarabiać a „beton nie”. Oczywiście kolejna bajka, abstrahująca od realiów. Najemcy mają majątek rzędu 30-40 tys. zł, przy średniej na poziomie 300-400k. Właśnie dlatego, iż są najemcami. Ostrożnie autor filmu nie powiedział, ile zarobi na „inwestycji”. A tutaj leży klucz. 110k zainwestowane dzisiaj na 4% nie zarabia, ono ledwie nadąża za inflacją. Z 1650 zł różnicy, gwałtownie zrobiłem 900 zł (patrz pkt 2), a za chwilę będzie to 300 zł/m-c (punkt 3). A beton też zarabia – w długim okresie, na poziomie spadku wartości pieniądza. Co to oznacza? iż 4% inflacji = 4% zysku z inwestycji.
Ściema nr 6. Zapomnienie o lewarze. Teraz pokażę Ci cuda. Dokładnie w ten sposób wielu się wzbogaciło. Wracamy do początkowych obliczeń.
3100 zł czynszu kontra 4000 zł raty. Najemca inwestuje 10.800 zł/rok i 110.000 zł na początek na 4%. Ile dostanie? W pierwszym roku – ok. 4800 zł odsetek.
W tym samym czasie ceny mieszkań idą do góry o 4% (czyli podobnie). I te 4% wzrostu dostajemy z całej wartości, nie tylko z wkładu własnego. 4% x 760k = 30k zł. Dobrze czytacie 30k zamiast niecałych 5k. Uważacie te 4% za przesadzone? Zgodnie z regułą 72, cena podwoiłaby się przez 18 lat. Kiedy zaczynałem pracę, mieszkania w Lublinie kupowano za 1/8 dzisiejszej ceny. Minęło 27 lat. W długim okresie mieszkanie załatwi nam budowę kapitału. Najemca zostanie z tyłu. To z powodu lewara, jaki daje kredyt, osoby które zaczynały od zera, dorabiają się tych 400k średnio.
Ściema nr 7. Patrzenie jak inwestor. Inwestor widzi trzy aspekty: ROI, alternatywny koszt kapitału, odsetki. Zwykły człowiek, nie dość, iż ROI brzmi dla niego abstrakcyjnie, kapitału ma tyle ile wkładu własnego, to jeszcze patrzy życiowo. Gdzieś mieszkać musi teraz i za 35 lat. Chce mieć spokój i pewność, iż nikt go nie wyrzuci. Pomalować ściany na dowolny kolor, wymienić płytki i nie drżeć o kaucję. Do tego decydować na zebraniu wspólnoty. I wybiera kredyt, o ile w ogóle ma taki wybór.
.
