Przedwczoraj w mojej gminie (tzn. tej do której się przeprowadzamy) odbyło się zebranie sołectwa. Temat podany przez radnego – wprowadzenie planu ogólnego. Ponieważ sama zapowiedź brzmiała alarmistycznie, postanowiłem przeczytać przepisy i powiem szczerze – nóż się otwiera w kieszeni. Czas na szczegóły. Wspominana przez media odległość od szkoły i lasu to tylko wierzchołek góry lodowej.
Otóż, rząd Morawieckiego przyjął w ramach „kamieni milowych KPO” zobowiązanie do objęcia Polski planami ogólnymi. Dotychczas działało to tak – były sobie jakieś dokumenty typu „Studium zagospodarowania przestrzennego gminy X”. MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) nie uchwalano, bo:
- za drogo,
- i tak da się zabudować większość ziemi na zasadzie tzw. WZ-etek (decyzji o warunkach zabudowy).
W efekcie chyba 70% kraju nie miało MPZP, w zasadzie obowiązywały one w miastach, na wsiach „nie przyjęły się”. Budowano na te WZ-etki, gdzie popadnie. Próbowano zrobić porządek i w efekcie bałagan tylko się zwiększy.
No i w 2023 r. wprowadzono jako obowiązkowe plany ogólne z terminem ich wykonania 31 grudzień 2025 r. Większość gmin go na razie olała (stąd przesunięcie do 30 czerwca 2026 r.). Mój Nałęczów, zasobny i obowiązkowy wziął się do roboty już w połowie 2024 r. Okazało się, iż posłowie od Morawieckiego wprowadzili regułę, iż poza obszarami uzupełnienia zabudowy, budowa nowego domu nie będzie możliwa, chyba iż wcześniej istniał MPZP, ale na terenach wiejskich stanowił on rzadkość. gwałtownie Morawiecki ustalił – też wyłączenie WZ-etek na terenach z najlepszymi glebami (klasy I-III) – bez okresu przejściowego czyli od 2023r.
Obszary te wyznaczy się już wg algorytmu ustalonego przez obecnych rządzących. No i zrobił się wielki ZONK. Nasz radny uderzył w dzwon alarmowy, przeczytałem przepisy, wytłumaczyłem wczoraj sąsiadom, tłumaczę i moim czytelnikom.
Przy tworzeniu tych obszarów uzupełnienia zabudowy obowiązuje specjalny algorytm – dość skomplikowany (źródło: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240000729/O/D20240729.pdf . Zaczyna się tak:
„§ 1. 1. W celu wyznaczenia granic obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy:
1) określa się zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu, przy czym uwzględnia się następujące rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2023 r. poz. 773):
a) budynki przemysłowe o symbolu 101,
b) budynki handlowo-usługowe o symbolu 103,
c) budynki biurowe o symbolu 105,
d) budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106,
e) budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107,
f) pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109,
g) budynki mieszkalne o symbolu 110;”
Tłumacząc na ludzki język – jeżeli nie masz 4 sąsiadów „w kupie”, albo takiego, który posiada po kilka budynków, domu na działce nieobjętej MPZP nie zbudujesz. Powstaną wprawdzie jakieś doklejenia do istniejącej zabudowy, ale rozmiar będzie śmieszny (180 ha na całą moją gminę). Efekt?
Absurdalny. W sąsiedniej rozproszonej wsi (tak całej wsi!) wyznaczono 5 małych obszarów, co pozwoli zabudować może 0,5 % jej powierzchni. W mojej, w której istnieje, potwierdzone dokumentami, osadnictwo od XIV w., w sąsiedztwie dworzec PKP z pociągami pospiesznymi, a co roku powstawał kolejny budynek, absurdy widać jak na dłoni:
- Nie da się nic zbudować na 97% powierzchni. I przeszkodą wcale nie jest szkoła (ja mieszkam na kolonii – a mam do niej 1.8 km).
- Obszary przeznaczone pod budownictwo leżą porozrzucane chaotycznie po całym sołectwie, nie mając nic wspólnego z wcześniejszym Studium, które dopuszczało znacznie większe realizacje.
- Wyłączone z zabudowy są tereny przy drogach powiatowych, wojewódzkich, a choćby sąsiadów po drugiej stronie drogi, tylko oddalonych o więcej niż 100 m.
- Z uwagi na granice, kreślone po skrajach budynków – zabudować da się obszar już zabudowany, a nie całą działkę i działki sąsiednie.
- Powstają potwory, takie jak teren budowlany zaczynający się 30 m od drogi (tak stoją domy), a wyłączający wszelką zabudowę przy samej szosie (tam nie postawisz choćby garażu).
- Z uwagi na niską klasę ziemi, można coś wybudować na WZ-etkę (ale tylko przez nieco ponad rok) na …. boisku lokalnego klubu sportowego, albo mokradłach, bo reszta ma bonitację 1-3.
- Znaczna część centrum wsi nie będzie zabudowana, a u mnie na kolonii powstała enklawa (150 m od drogi publicznej) składająca się powierzchni ok. 2000 m2, bo są 2 domy (jeden jako bliźniak) i 4 budynki gospodarcze. Moje siostry cioteczne, ponieważ wyburzyły starą szopę, mają terenu budowlanego … tyle co dom plus 10 m (czyli nie zbudują nic – mogą tylko rozbudować i to w dwie strony – z pozostałych są już sąsiedzi), sąsiad ma szansę zabudować pół podwórza, a mnie zostało najwięcej – ok. 900 m2, na których teraz stoi dom i trzy budynki. Ale zabudować się mogę tylko tu gdzie budynki – odsunięte od wspólnej drogi o 80 m. Kumpel z dzieciństwa, mieszkający 300 m dalej, pod lasem, już nic nie zrobi, bo nie ma sąsiada, chociaż jego dom powstał 80 lat temu.
- Nie da się budować koło zakładu przemysłowego, jak i przy drodze do dworca.
Gdyby nie to, iż na trzech moich działkach miejskich są MPZP, dwie z nich nie nadawałyby się do zabudowy. To są jakieś kpiny. W praktyce – wywłaszczenie bez odszkodowania. Wartość działek spadnie drastycznie. Wokół miast zostanie zahamowana wszelka zabudowa (przecież ani sąsiad, ani ja nie sprzedamy własnego podwórka, zresztą na terenach wiejskich nikt nie pozwoli wydzielić działki 300 m2) .
I teraz pytanie – komu to służy? Moim zdaniem – deweloperom i tylko im. Zakaz zabudowy na wsi (w mieście reguły mamy znacznie liberalniejsze), plus ochrona gruntów rolnych, powoduje przenosiny młodych do miast i brak napływu nowych mieszkańców. Dotychczas budowali na WZ-tki. 30-latkowie opuszczą siedliska (nie chcą mieszkać w domu po dziadkach – bo chałupę remontować wolno) i kupią na kredyt klatkę w mieście. Nowi nie przyjdą, bo gdzie, jaki ma sens mieszkanie na wsi, a w kupie?
Mieszkańcy uradzili napisanie adresu do ministra, żeby zmienił chociaż zasady tworzenia obszarów zabudowy, w jakiś logiczny sposób oraz zalecili rozpropagowanie tematu, co niniejszym czynię, zapraszając do dyskusji. Przy okazji – sprawdźcie swoje działki i diablo uważajcie przy zakupie, bo dzisiaj te mapy są jeszcze nieujawnione.
