2 godzin temu
O zielony certyfikat będzie coraz trudniej, ale właściciele nieruchomości nie mogą sobie pozwolić na jego brak – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Agnieszka Szydłowska, Senior Associate w dziale Sustainability & Technology Services w firmie doradczej Colliers.
W ciągu ostatnich kilku lat znaczenie zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych zmieniło się fundamentalnie. To, co jeszcze niedawno traktowane było jako wyróżnik i przewaga konkurencyjna, w tej chwili stało się rynkowym standardem.
Doskonale widać to w zachowaniach właścicieli nieruchomości. W przypadku budynków posiadających certyfikaty operacyjne, takie jak BREEAM In-Use, proces recertyfikacji co trzy lata nie jest już przedmiotem dyskusji. Dla właścicieli nieruchomości stał się on naturalnym elementem regularnego cyklu zarządzania aktywem. Coraz częściej pytania dotyczące kosztów recertyfikacji pojawiają się już na etapie planowania budżetów na kolejny rok, co pokazuje, iż certyfikacja jest dziś postrzegana jako stały koszt operacyjny, a nie dodatkowy wydatek.
Co istotne, inwestorów zainteresowanych pierwszą certyfikacją nie trzeba już przekonywać do jej wdrożenia. Rozmowy koncentrują się przede wszystkim na tym, jaki poziom certyfikatu można osiągnąć i jakie działania pozwolą uzyskać jak najlepszy wynik.
Dlaczego właściciele certyfikują istniejące budynki?
Jednym z głównych powodów jest benchmarking rynkowy. Zielone certyfikaty są dziś tak powszechne, iż brak jakiejkolwiek certyfikacji zaczyna być postrzegany jako poważny mankament nieruchomości.
Właściciele nie chcą pozostawać w tyle za konkurencją, szczególnie iż kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem coraz mocniej wpływają na ocenę jakości aktywów przez najemców, inwestorów i instytucje finansowe. Coraz częściej mówi się również o zjawisku „brown discount”, czyli dyskoncie wartości nakładanym na budynki niespełniające współczesnych standardów środowiskowych. Nieruchomości, które nie będą dostosowywać się do rosnących wymagań ESG i efektywności energetycznej, mogą stopniowo tracić na atrakcyjności rynkowej oraz wartości inwestycyjnej.
Certyfikacja pozwala nie tylko potwierdzić jakość budynku, ale także identyfikować obszary wymagające poprawy oraz budować długoterminową strategię zwiększania wartości aktywa.
Efektywność energetyczna będzie kluczowym wyzwaniem najbliższych lat
W kolejnych latach największy wpływ na właścicieli nieruchomości będą miały wymagania związane z efektywnością energetyczną oraz redukcją śladu węglowego.
Potwierdzają to najnowsze aktualizacje najbardziej rozpoznawalnych systemów certyfikacyjnych, takich jak BREEAM i LEED. Nowe wersje standardów stawiają coraz wyższe wymagania dotyczące m.in. prognozowania zużycia energii, monitorowania rzeczywistych wyników operacyjnych oraz ograniczania emisji gazów cieplarnianych.
Nowe wersje certyfikacji, takie jak BREEAM New Construction v7, LEED v5 czy przygotowywana aktualizacja BREEAM In-Use, znacznie większy nacisk kładą na rzeczywistą efektywność budynku niż na same deklaracje projektowe. Oznacza to, iż uzyskanie wysokich ocen staje się coraz trudniejsze. Budynek, który kilka lat temu osiągnął poziom Excellent lub Outstanding, według obecnych kryteriów mógłby nie uzyskać tak wysokiego wyniku.
To wyraźny sygnał dla rynku, iż działania związane ze zrównoważonym rozwojem nie mogą być jednorazowym projektem. Muszą stać się stałym elementem zarządzania nieruchomością.
Najczęstszy błąd inwestorów? Zbyt późna rozmowa o certyfikacji
Jednym z najczęściej spotykanych błędów jest uwzględnianie wymagań certyfikacyjnych dopiero po zaplanowaniu budżetu remontowego lub inwestycyjnego.
Tymczasem wcześniejsze zaangażowanie konsultanta może znacząco wpłynąć zarówno na wynik certyfikacji, jak i efektywność wydatkowania środków. W wielu przypadkach stosunkowo niewielkie inwestycje, takie jak zwiększenie bioróżnorodności terenów zewnętrznych, modernizacja systemu pomiaru zużycia wody czy instalacja dodatkowych liczników, pozwalają podnieść końcowy wynik o kilka punktów procentowych, co może przesądzić o uzyskaniu wyższego poziomu certyfikatu.
Jednocześnie warto koncentrować się na działaniach, które przynoszą korzyści nie tylko certyfikacyjne, ale również biznesowe. Modernizacja systemów HVAC, poprawa efektywności energetycznej czy ograniczenie zużycia wody przekładają się na niższe koszty operacyjne, a to właśnie na ten aspekt coraz częściej zwracają uwagę zarówno najemcy, jak i potencjalni inwestorzy.
Certyfikacja może przy tym stanowić niezależne potwierdzenie skuteczności przeprowadzonych działań modernizacyjnych, szczególnie w obszarach, w których osiągnięte korzyści środowiskowe trudno jest jednoznacznie wyrazić dzięki pojedynczych wskaźników.
Koszt certyfikacji a zwrot z inwestycji
Koszt certyfikacji często jest postrzegany jako istotna bariera, jednak w praktyce stanowi niewielką część kosztów funkcjonowania budynku.
Same opłaty administracyjne dla jednostki certyfikującej w przypadku BREEAM In-Use wynoszą w tej chwili około 3 tys. GBP. Łączny koszt procesu, obejmujący opłaty certyfikacyjne oraz wsparcie konsultanta, można szacować na poziomie około 1-5% rocznego budżetu operacyjnego (OPEX) budynku. Ponieważ certyfikat BREEAM In-Use pozostaje istotny przez trzy lata, koszt ten rozkłada się na cały okres obowiązywania certyfikacji.
W praktyce trudno dziś rozpatrywać certyfikację wyłącznie w kategorii prostego zwrotu z inwestycji. Stała się ona jednym z podstawowych elementów przygotowania nieruchomości do sprzedaży, refinansowania czy pozyskania nowych najemców. Korzyści wynikające ze wzrostu atrakcyjności aktywa, ograniczenia ryzyk regulacyjnych oraz poprawy pozycji konkurencyjnej zwykle wielokrotnie przewyższają ponoszone nakłady.
Wpływ certyfikacji na wartość nieruchomości i poziom czynszów
Certyfikacja coraz silniej wpływa na wartość nieruchomości komercyjnych. Budynki posiadające uznane certyfikaty środowiskowe są postrzegane jako aktywa nowocześniejsze, lepiej przygotowane do przyszłych wymagań regulacyjnych oraz generujące niższe koszty operacyjne.
Dla inwestorów oznacza to mniejsze ryzyko związane z koniecznością przyszłych modernizacji, a dla najemców niższe koszty eksploatacyjne i lepszy komfort użytkowania. W efekcie certyfikowane budynki często osiągają wyższe poziomy komercjalizacji, utrzymują większe zainteresowanie najemców oraz są bardziej atrakcyjne podczas procesów sprzedażowych.
Choć sam certyfikat nie gwarantuje automatycznie wyższego czynszu, stanowi coraz częściej warunek uczestnictwa w konkurencji o najlepszych najemców i kapitał inwestycyjny. Coraz większe znaczenie ma także ochrona wartości aktywa w długim terminie oraz ograniczenie ryzyka wystąpienia wspomnianego wcześniej „brown discount”.
Rosnące oczekiwania najemców i funduszy inwestycyjnych
Wymagania najemców i inwestorów w zakresie ESG rosną z roku na rok. Wiele międzynarodowych firm posiada dziś własne strategie środowiskowe i raportowe, w których korzystanie z certyfikowanych powierzchni biurowych lub magazynowych jest jednym ze standardowych oczekiwań wobec nieruchomości.
Podobne podejście obserwujemy wśród funduszy inwestycyjnych. Certyfikacja coraz częściej stanowi podstawowy element due diligence oraz oceny jakości aktywa. Dla wielu inwestorów brak certyfikacji lub niewystarczające parametry środowiskowe budynku mogą stanowić istotne ograniczenie inwestycyjne.
W konsekwencji zielona certyfikacja stała się jednym z fundamentów zarządzania wartością nieruchomości i elementem niezbędnym do utrzymania konkurencyjności na współczesnym rynku nieruchomości komercyjnych.
Autorką komentarza jest Agnieszka Szydłowska, Senior Associate w dziale Sustainability & Technology Services w firmie doradczej Colliers.
***
Więcej opinii ekspertów na temat zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych znajdziecie Państwo w najbliższym numerze magazynu Omnichannel Voice.
