Dzierżawa rolna pod lupą. KRIR ostrzega przed „biurokratycznym paraliżem” gospodarstw

Nowy projekt ustawy o dzierżawie rolniczej miał uporządkować zasady korzystania z gruntów i zwiększyć bezpieczeństwo stron umów. Zdaniem Krajowej Rady Izb Rolniczych w obecnym kształcie może jednak przynieść skutek odwrotny do zamierzonego. Samorząd rolniczy alarmuje, iż nadmierny formalizm, obowiązek notarialnego potwierdzania umów oraz ograniczenia w wypowiadaniu dzierżaw mogą zniechęcić właścicieli do oddawania ziemi rolnikom.

Dzierżawa rolna pod lupą. KRIR ostrzega przed „biurokratycznym paraliżem” gospodarstw

KRIR przekazała swoje uwagi do projektu 30 czerwca 2026 r., w związku z trwającymi konsultacjami publicznymi. Główny zarzut jest jasny: projekt nie uwzględnia realiów funkcjonowania wielu polskich gospodarstw, które od lat opierają produkcję na dzierżawach zawieranych ustnie lub w prostej formie pisemnej.

Umowy ustne przez cały czas są codziennością na polskiej wsi

W wielu gospodarstwach grunty są dzierżawione na podstawie wieloletnich ustaleń między sąsiadami lub rodziną. Takie umowy często funkcjonują bez konfliktów, a dzierżawca faktycznie uprawia ziemię, ponosi koszty produkcji i wykazuje ją we wnioskach o płatności bezpośrednie.

Według KRIR obowiązek zawierania umów wyłącznie w formie pisemnej lub elektronicznej może stworzyć poważne problemy dla rolników, którzy faktycznie użytkują grunty, ale nie są w stanie gwałtownie zgromadzić wszystkich wymaganych podpisów.

Kłopot może dotyczyć zwłaszcza działek o nieuregulowanym stanie prawnym, nieruchomości objętych współwłasnością, gruntów po zmarłych właścicielach, przy których przez cały czas realizowane są postępowania spadkowe, a także sytuacji, gdy część współwłaścicieli jest nieosiągalna lub nie chce podpisać dokumentów.

W praktyce może to oznaczać, iż rolnik od lat uprawiający ziemię zostanie pozbawiony możliwości formalnego wykazania tytułu prawnego do gruntu. To z kolei może utrudnić korzystanie z dopłat, kredytów, ubezpieczeń czy programów inwestycyjnych.

30-letnia dzierżawa na czas nieokreślony budzi obawy

Jedna z największych wątpliwości KRIR dotyczy art. 4 projektu. Zgodnie z proponowanym rozwiązaniem umowa dzierżawy zawarta na czas nieokreślony miałaby być traktowana jako zawarta na okres 30 lat.

Samorząd rolniczy wskazuje, iż takie rozwiązanie może prowadzić do istotnego ograniczenia możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Dla właściciela gruntu oznaczałoby to ryzyko długotrwałego związania się z dzierżawcą, choćby gdy zmienią się jego plany rodzinne, gospodarcze lub majątkowe.

KRIR zwraca też uwagę, iż okres 30 lat funkcjonuje już w polskim prawie w odniesieniu do zasiedzenia w złej wierze. Zdaniem samorządu taki automatyzm może budzić dodatkowe obawy właścicieli gruntów i skutecznie ograniczyć gotowość do zawierania nowych dzierżaw.

Akt notarialny dla każdej dzierżawy? KRIR mówi o nadmiernej biurokracji

Szczególnie krytycznie oceniono propozycję zawartą w art. 5. Projekt zakłada, iż umowa dzierżawy rolnej miałaby być zawierana w formie aktu notarialnego albo w formie pisemnej z urzędowo potwierdzoną datą.

W ocenie KRIR byłoby to znaczące obciążenie dla rolników i właścicieli ziemi. Dotyczyłoby nie tylko dużych umów obejmujących dziesiątki hektarów, ale również niewielkich dzierżaw sąsiedzkich, które na wielu obszarach kraju są podstawą organizacji gospodarstw.

Samorząd ostrzega, iż umowy ustne oraz zwykłe umowy pisemne mogłyby zostać uznane za nieważne, co stworzyłoby ryzyko dla tysięcy istniejących dzierżaw.

Dodatkowo projekt przewiduje konieczność sporządzania szczegółowego protokołu wydania gruntu. Zdaniem KRIR oznacza to kolejne formalności, koszty i obowiązki dokumentacyjne, które nie zawsze będą adekwatne do skali transakcji.

Rozliczenia czynszu i nakładów mogą stać się źródłem sporów

Wątpliwości samorządu rolniczego dotyczą także przepisów o rozliczaniu czynszu oraz nakładów poniesionych przez dzierżawcę. Projektowane regulacje mają uporządkować te kwestie, ale zdaniem KRIR zostały zapisane zbyt ogólnie.

Problem może pojawić się zwłaszcza w gospodarstwach, które dzierżawią wiele rozproszonych działek. W takich przypadkach szczegółowe dokumentowanie nakładów, czynszu czy rozliczeń może być czasochłonne i kosztowne.

KRIR obawia się, iż brak precyzyjnych wytycznych otworzy pole do różnej interpretacji przepisów przez urzędników i sądy. To może prowadzić do sporów, podważania rozliczeń oraz zwiększania ryzyka po stronie rolników.

Właściciel miałby większą kontrolę nad uprawami

Krytyczne uwagi dotyczą również art. 13, który wprowadza ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Zdaniem KRIR projekt daje właścicielowi zbyt szerokie możliwości kontrolowania zakresu upraw prowadzonych przez dzierżawcę.

W praktyce może to ograniczyć elastyczność gospodarowania. Rolnik musi reagować na warunki pogodowe, sytuację rynkową, ceny skupu, zmiany w płodozmianie czy dostępność materiału siewnego. Zbyt sztywna kontrola właściciela nad tym, co będzie uprawiane na danym gruncie, może utrudnić podejmowanie racjonalnych decyzji produkcyjnych.

Dla gospodarstw nastawionych na rynek liczy się możliwość szybkiego dostosowania struktury zasiewów. jeżeli dzierżawca będzie musiał każdorazowo uzgadniać kierunek użytkowania ziemi, może to spowolnić reakcję na zmieniające się warunki ekonomiczne.

Ochrona dzierżawcy może odstraszyć właścicieli ziemi

KRIR zwraca uwagę na art. 19–22 projektu, które regulują okresy wypowiedzenia umów. W ocenie samorządu projekt zbyt mocno ogranicza możliwość odzyskania nieruchomości przez właściciela.

Zgodnie z przedstawionymi uwagami rozwiązanie umowy miałoby być możliwe przede wszystkim w przypadkach wskazanych w ustawie. Strony miałyby ograniczoną swobodę ustalania własnych zasad wypowiedzenia, poza porozumieniem obu stron.

Taki model, zdaniem KRIR, może prowadzić do niechęci właścicieli wobec zawierania dzierżaw. Właściciel, który obawia się, iż przez wiele lat nie będzie mógł odzyskać ziemi lub zmienić warunków współpracy, może po prostu zrezygnować z wydzierżawienia gruntu.

To z kolei może uderzyć w rolników rozwijających gospodarstwa na bazie dzierżaw. W wielu regionach zakup ziemi jest bardzo kosztowny albo praktycznie niemożliwy, dlatego dzierżawa pozostaje podstawowym sposobem powiększania areału.

Więcej dokumentów, więcej obowiązków, większe ryzyko

Kolejne zastrzeżenia dotyczą art. 24–26, które przewidują rozbudowane obowiązki rozliczeniowe i dokumentacyjne. KRIR podkreśla, iż dla dużych podmiotów część tych wymagań może być do udźwignięcia, ale dla drobnych gospodarstw rodzinnych staną się one dodatkowym obciążeniem.

Samorząd rolniczy ocenia, iż projekt zamiast uprościć obrót ziemią rolną, może stworzyć kolejne bariery administracyjne. W efekcie właściciele mogą nie chcieć zawierać formalnych umów, a rolnicy zostaną zmuszeni do działania w jeszcze bardziej niepewnych warunkach.

Trzy lata na dostosowanie starych umów

Duże kontrowersje budzi także art. 30 projektu. Przewiduje on wygaszenie po trzech latach istniejących umów dzierżawy, które nie zostały zawarte w wymaganej nowej formie.

Zdaniem KRIR byłaby to zbyt daleko idąca ingerencja w funkcjonujące stosunki prawne. Samorząd wskazuje, iż umowy ustne działają od lat nie tylko w rolnictwie, ale także w innych dziedzinach obrotu cywilnoprawnego.

Wprowadzenie odrębnych, dużo bardziej restrykcyjnych zasad wyłącznie dla dzierżaw gruntów rolnych może – według KRIR – prowadzić do nierównego traktowania właścicieli nieruchomości. Inne zasady miałyby obowiązywać właściciela ziemi rolnej, a inne właściciela lokalu, magazynu czy innej nieruchomości.

Dzierżawa wymaga uporządkowania, ale nie może sparaliżować gospodarstw

Samorząd rolniczy nie kwestionuje potrzeby uporządkowania zasad dzierżawy gruntów. Jasne reguły mogą ograniczać konflikty i zwiększać bezpieczeństwo zarówno właścicieli, jak i dzierżawców.

KRIR podkreśla jednak, iż nowe przepisy powinny być dostosowane do realiów polskiej wsi. Dzierżawa nie może zostać potraktowana jak skomplikowana inwestycja wymagająca szeregu formalności, protokołów i urzędowych poświadczeń.

Największe ryzyko jest takie, iż właściciele gruntów przestaną udostępniać ziemię rolnikom, obawiając się długotrwałego związania, kosztów i problemów z odzyskaniem nieruchomości. Skutkiem może być ograniczenie dostępności gruntów dla gospodarstw, które produkują żywność i chcą rozwijać działalność.

Źródło: Uwagi Zarządu Krajowej Rady Izb Rolniczych do projektu ustawy o dzierżawie rolniczej, 30 czerwca 2026 r.