Od „gwarantowanego zysku” do realnego ryzyka. Co dalej z rynkiem w Dubaju?

2 godzin temu

Wydarzenia geopolityczne w rejonie Zatoki Perskiej stawiają przed inwestorami niewygodne pytania. Czy koncentracja kapitału w jednym kraju i jednym typie aktywów to rzeczywiście droga do „bezpiecznej przystani”? Eksperci wskazują, iż obecna sytuacja wokół Bliskiego Wschodu pokazuje, jak kosztowny może być brak dywersyfikacji portfela.

Inwestycyjny magnes

W ostatnich latach w Polsce promowane były inwestycje w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, szczególnie w Dubaju. Obiecywano atrakcyjne, nieopodatkowane zyski, stabilne otoczenie regulacyjne i korzystne warunki zakupu. To przyciągnęło wielu inwestorów. Dla części z nich zakup apartamentu w Dubaju stał się kluczową, a czasem dominującą inwestycją w portfelu.

Jednak napięcia wojenne w regionie pokazują jednak, iż choćby rynek przedstawiany jako stabilny nie jest wolny od ryzyk. Zwłaszcza gdy inwestorzy lokują znaczną część oszczędności w jednym aktywie.

– Nieruchomości są z natury aktywem o niskiej płynności. jeżeli w jeden apartament za granicą zainwestujemy połowę swoich oszczędności, podejmujemy ogromne ryzyko koncentracji. Każde lokalne wahanie, czy to recesja gospodarcza, czy jak w tym wypadku: poważny konflikt geopolityczny w regionie, ma bezpośredni wpływ na wartość takiego majątku – wyjaśnia Przemysław Barankiewicz, szef Finax na Polskę.

Ryzyko bańki i nadpodaż

Dane rynkowe pokazują, iż dubajski boom mieszkaniowy wchodzi w bardziej wymagającą fazę. Zgodnie z UBS Global Real Estate Bubble Index, ryzyko bańki nieruchomościowej w Dubaju drugi rok z rzędu utrzymuje się na podwyższonym poziomie.

Realne ceny nieruchomości, po wzroście o 11 proc. w ciągu ostatnich czterech kwartałów, wróciły do historycznego maksimum z 2014 r. Jednocześnie ceny zaczynają rosnąć szybciej niż czynsze i dochody gospodarstw domowych. Coraz większą rolę odgrywa popyt inwestycyjny, a nie rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe.

Agencja Fitch Ratings prognozuje na lata 2025-2027 korektę cen na poziomie 10–15 proc. Jednym z powodów jest znacząca nadpodaż. W 2026 r. ma zostać oddanych ponad 120 tys. nowych lokali mieszkalnych, czyli około dwukrotnie więcej niż w poprzednich latach. W całym okresie 2025-2027 podaż ma wzrosnąć o 16 proc., podczas gdy liczba mieszkańców zwiększy się – według prognoz – jedynie o 5 proc. To może przełożyć się na presję na spadek rentowności najmu.

Dywersyfikacja to mechanizm ochronny

Eksperci podkreślają, iż emocje i marketing nie powinny zastępować podstawowych zasad inwestowania. najważniejsze znaczenie ma szeroka, globalna dywersyfikacja oraz systematyczne budowanie portfela.

– Umożliwiają one efektywne rozłożenie ryzyka między regiony, sektory i gospodarki na całym świecie. Obecna sytuacja przypomina, iż podstawowe zasady inwestowania, takie jak konsekwentna dywersyfikacja, nie powstały na czasy prosperity, ale jako mechanizm ochronny na okres niepewności i kryzysów – mówi Przemysław Barankiewicz.

Według niego inwestowanie poprzez indeksowe fundusze ETF pozwala ograniczyć ryzyko związane z jednym rynkiem czy klasą aktywów. W praktyce oznacza to mniejsze uzależnienie wyników portfela od lokalnych napięć geopolitycznych czy cyklicznych wahań cen nieruchomości.