4 godzin temu
Wyniki rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. (2,6 miliarda euro) odzwierciedlają stabilną sytuację rynkową, z wolumenem zbliżonym do ubiegłorocznego wyniku w tym samym okresie (2,8 miliarda euro).
Zrealizowano 105 transakcji, co wskazuje na wzrost płynności w stosunku do roku ubiegłego (87 transakcji w tym samym okresie). Polski kapitał coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność, korzystając z atrakcyjnych cen nieruchomości. Natomiast kapitał typu „core” pozostaje ostrożny – tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro.
Wspierany silnymi fundamentami gospodarczymi i ogólną stabilnością, polski rynek inwestycyjny utrzymuje równomierne tempo rozwoju. Sektor oczekuje w tej chwili powrotu kapitału typu „core” i dużych transakcji portfelowych, które powinny dodatkowo pobudzić aktywność inwestycyjną w nadchodzących kwartałach.
Rynek w liczbach
- 2.6 miliarda euro (828 milionów euro w samym Q3) – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2025
- 105 transakcji w okresie I-III kw. 2025 vs 87 transakcji w okresie I-III kw. 2024
- Wolumen inwestycyjny porównywalny do wyników ubiegłorocznych
- 23 proc. udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w okresie I-III kw. 2025 vs 10 proc. w okresie I-III kw. 2024
Sektor magazynowy – umiarkowana płynność, duże wolumeny
Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych w I-III kw. 2025 r. pozostaje stabilna, a wyniki są porównywalne z poprzednim rokiem. Transakcje nieruchomościami magazynowymi osiągnęły wartość 873 mln euro, co stanowi jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji w analizowanym okresie. Utrzymująca się umiarkowana płynność wynika z przez cały czas ograniczonej liczby transakcji portfelowych (tylko 3 od początku roku) oraz trwającego procesu poszukiwania złotego środka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących.
Większość wolumenu inwestycyjnego została zrealizowana poza głównymi rynkami. 17 proc. całkowitego wolumenu odnotowano w regionach rozwijających się, takich jak Bydgoszcz i Rzeszów, a 16 proc. w mniejszych ośrodkach, w tym w regionach Olsztyna i Opola. Transakcje typu „sale and leaseback”, obejmujące obiekty magazynowe zlokalizowane zarówno na pięciu największych rynkach, jak i w mniejszych ośrodkach, stanowiły ponad 40 proc. całkowitej wartości inwestycji w tym sektorze.
Sektor w liczbach
- 873 milionów – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025
- 5 transakcji „sale and leaseback” z 18 zrealizowanych w sektorze
- 54 proc. wolumenu poza największymi ośrodkami („Big Five”)
– Transakcje typu „sale and leaseback” stanowiły 44 proc. całkowitego wolumenu sektora w tym roku, głównie dzięki przełomowej transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości Eko-Okna na rzecz Realty Income. Transakcja ta jest nie tylko największą transakcją „sale and leaseback” odnotowaną w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. w Polsce, ale także największą tego typu jaką kiedykolwiek zrealizowano w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z punktu widzenia inwestora struktura „sale and leaseback” zapewnia stabilny, długoterminowy dochód wspierany przez wiarygodnego najemcę. Pozwala ona dywersyfikować portfel i zapewnia korzyści wynikające z posiadania nieruchomości bez bezpośredniej ekspozycji na ryzyko operacyjne najemcy. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o potencjalnych wyzwaniach, takich jak niewypłacalność najemcy, ryzyko ponownego wynajęcia, problemy związane ze stanem nieruchomości i zobowiązania środowiskowe. W związku z tym, dokładna analiza due diligence ma najważniejsze znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa i rentowności inwestycji – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.
Sektor handlowy – ekspansja portfeli parków handlowych
W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. sektor handlowy zrealizował wolumen inwestycji 453 mln euro. Parki handlowe, obiekty typu „convenience” oraz samodzielne sklepy spożywcze przez cały czas cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc 2/3 wszystkich transakcji i 56 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Akwizycje związane z przebudową stanowiły 20 proc. wolumenu transakcji i dotyczyły głównie centrów handlowych oraz wolnostojących obiektów handlowych przeznaczonych do przebudowy na cele mieszkaniowe.
Regionalne centra handlowe okazały się trzecią najbardziej atrakcyjną klasą aktywów handlowych, z 6 obiektami sprzedanymi w ramach 4 transakcji. Różnorodność możliwości inwestycyjnych na polskim rynku handlowym sprzyja stabilnej płynności, jednak brak transakcji najlepszymi centrami handlowymi utrzymał całkowity wolumen na umiarkowanym poziomie. Doradcy Avison Young pośredniczyli w 4 z 10 największych transakcji sektora zrealizowanych w I-III kw. 2025, obejmujących wszystkie formaty handlowe.
Sektor w liczbach
- 453 milionów euro – wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025
- 6 transakcji obiektami do przebudowy w okresie I-III kw. 2025
- 27/39 transakcji parkami handlowymi i sklepami spożywczymi typu „convenience” w okresie I-III kw. 2025
– W ostatnich latach Polska stała się atrakcyjnym punktem wejścia dla nowych inwestorów pragnących rozszerzyć swoją działalność na Europę Środkową i Wschodnią. Najważniejszą transakcją na rynku nieruchomości handlowych w okresie I-III kw. 2025 r. było nabycie portfela 10 obiektów A Centrum przez czeskiego inwestora My Park. Segment parków handlowych niezmiennie cieszy się powodzeniem, osiągając dobre wyniki dzięki trendowi wygodnych zakupów oraz dzięki stabilnej strukturze najemców, w której dominują dyskonty i sklepy z artykułami pierwszej potrzeby. Inwestorzy wchodzący po raz pierwszy na rynek polski często postrzegają parki handlowe jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów: oferują one niższe koszty wejścia w porównaniu z najlepszymi centrami handlowymi, zapewniają stały dochód z wynajmu i są zwykle zlokalizowane w rozwijających się miastach regionalnych, gdzie popyt konsumencki pozostaje stabilny. Połączenie dostępności, stabilności i potencjału wzrostu sprawiło, iż parki handlowe stały się celem dla debiutujących graczy, chcących zaistnieć na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.
Przyszłość
Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i solidnym fundamentom rynkowym. Jako kraj z grupy G20, Polska cieszyła się dużym zainteresowaniem podczas EXPO, zwłaszcza ze strony inwestorów amerykańskich.
Przewidujemy, iż tendencja do obniżania stóp procentowych będzie się utrzymywać, czemu towarzyszyć będzie złagodzenie polityki kredytowej banków i wzrost zainteresowania funduszami nieruchomościowymi. Teraz jest ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości – wraz z obniżkami stóp procentowych obniżą się stopy kapitalizacji, a to sprawia, iż obecne warunki są szczególnie korzystne dla kupujących.
Przewidujemy dalszą aktywność inwestorów „mid-cap” we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych. Wraz ze stabilizacją gospodarczą oczekuje się powrotu na rynek kapitału typu „core”, w tej chwili tylko umiarkowanie aktywnego, co ponownie spowoduje wzrost liczby transakcji najlepszymi nieruchomościami na dużą skalę. Mniejsze formaty nieruchomości z długimi okresami WAULT prawdopodobnie pozostaną atrakcyjnymi produktami inwestycyjnymi. Utrzymywać się będzie zwiększona aktywność kapitału krajowego.
Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska – Research and Data Manager w Avison Young.
