7 godzin temu
Firmy e-commerce i operatorzy logistyczni często potrzebują możliwości szybkiego skalowania działalności, podczas gdy przedsiębiorstwa produkcyjne stawiają na stabilność i bezpieczeństwo operacyjne w dłuższym horyzoncie. Wraz z dojrzewaniem rynku kontrakty najmu się wydłużają – w Europie Zachodniej standardem są już umowy zawierane na 10 lat – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
W ostatnich dwóch latach rynek magazynowy w Polsce wyraźnie się ustabilizował. Z danych wynika, iż całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni zbliżają się do 37 mln mkw., jednak tempo nowej podaży jest dziś wyraźnie niższe niż w rekordowym 2022 roku. Jak Pan ocenia ten moment z perspektywy doradców – co zmieniło się najbardziej w porównaniu z okresem dynamicznego wzrostu?
Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska: Po fazie bardzo intensywnego rozwoju rynek naturalnie wszedł w etap stabilizacji i dojrzewania. Aktywność deweloperów pozostaje wysoka, ale dostosowana do realnego popytu – w bieżącym roku spodziewamy się nowej podaży na poziomie ok. 2 mln mkw. Otoczenie rynkowe zaczyna się porządkować i strukturyzować – wzrosła dostępność powierzchni, część obiektów trafia na sprzedaż.
Z perspektywy doradczej oznacza to zmianę charakteru wyzwań. W okresie dynamicznego wzrostu najważniejsze było tempo i zabezpieczenie powierzchni. Dziś znacznie większą rolę odgrywa analiza jakościowa – dopasowanie lokalizacji, standardu i warunków umowy do długofalowej strategii biznesowej klienta. Rynek jest bardziej selektywny, a decyzje podejmowane są z większą ostrożnością i świadomością konsekwencji.
Jednym z elementów tej zmiany są przekształcenia po stronie właścicieli nieruchomości. Coraz więcej funduszy decyduje się na samodzielne zarządzanie portfelami i budowanie własnych struktur najmu. Jak ten proces wpływa na pracę doradców i sytuację najemców?
Rzeczywiście, obserwujemy wyraźne rozwarstwienie własnościowe. Coraz częściej podmiot, który z pomocą wyspecjalizowanego dewelopera wybudował park magazynowy, zaczyna samodzielnie nim zarządzać i rozwijać aktywo. Podobnie działają fundusze inwestycyjne, które decydują się na obsługę nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów.
Jeszcze kilka lat temu wynajmem nowych inwestycji zajmowali się głównie deweloperzy, dziś mamy znacznie więcej partnerów do rozmów. Dla doradców oznacza to pracę w bardziej złożonym otoczeniu, a dla najemców – prowadzenie negocjacji z wieloma właścicielami, którzy w różny sposób podchodzą do decyzji i warunków najmu. Z drugiej strony rosnąca konkurencja między wynajmującymi działa na korzyść najemców i wzmacnia ich pozycję negocjacyjną.
Dodatkowym wyzwaniem są coraz bardziej świadomi i wymagający klienci. Proste porównanie stawek czynszowych przestaje już wystarczać. Najemcy oczekują dziś pogłębionych analiz scenariuszy, symulacji kosztowych i długoterminowego spojrzenia na wpływ nieruchomości na ich operacje. Coraz częściej proces doradczy wymaga sięgnięcia po dodatkowe analizy, na przykład dotyczące lokalnego rynku pracy i dostępności kadr. Nasza rola ewoluuje w stronę bardzo precyzyjnego dopasowania rozwiązania do realnych procesów operacyjnych klienta, a nie tylko wskazania wolnej powierzchni.
Coraz większą część rynku stanowią renegocjacje umów. Czy to sygnał ostrożności firm, czy również dowód stabilności rynku magazynowego w Polsce?
Renegocjacje zawsze były stałym elementem rynku magazynowego, ale dziś ich rola jest zdecydowanie większa. Z jednej strony pokazują ostrożność firm, które w niepewnym otoczeniu makroekonomicznym i geopolitycznym wolą zoptymalizować istniejącą lokalizację, niż podejmować ryzyko relokacji. Z drugiej – są wyraźnym sygnałem dojrzałości rynku, na którym zarówno właściciele, jak i najemcy potrafią elastycznie dostosowywać warunki współpracy do zmieniających się realiów.
W strukturze popytu renegocjacje przekraczają dziś 50 proc. wszystkich zawieranych umów. Jednocześnie cały czas realizowane są nowe projekty deweloperskie, co pokazuje, iż rynek funkcjonuje w zdrowej równowadze pomiędzy stabilizacją a rozwojem.
Co najemcy najczęściej chcą zmienić w kontrakcie, negocjując przedłużenie?
Renegocjacje to nie tylko rozmowy o czynszu. Najemcy, wspólnie z doradcą, coraz częściej negocjują pakiet zmian dostosowujących obiekt do aktualnych potrzeb. Mogą to być dodatkowe miejsca parkingowe, modernizacja części biurowej, naprawy techniczne, poprawa infrastruktury czy zagospodarowanie terenów zielonych. Dużą wartością jest tu znajomość budynku – po kilku latach użytkowania najemca dokładnie wie, co nie działało i jakie rozwiązania poprawią efektywność operacyjną. Dla właścicieli oznacza to możliwość zabezpieczenia umowy na kolejne pięć lat lub dłużej. Przedłużenia sprzyjają też budowaniu bardziej partnerskich, długoterminowych relacji, opartych na realnym dialogu, a nie jednorazowej transakcji.
Jednocześnie ważnym hasłem na rynku magazynowym jest elastyczność. Jak zmienia się jej rola z perspektywy najemców?
Dziś elastyczność nie oznacza już wyłącznie krótszego okresu najmu. To pakiet rozwiązań pozwalających firmom lepiej zarządzać ryzykiem, nie blokując przy tym możliwości rozwoju. Najemcy coraz częściej oczekują opcji ekspansji w obrębie tego samego parku, podnajmu części powierzchni czy dostosowania obiektu do zmieniających się procesów logistycznych lub produkcyjnych.
Różnice w podejściu do elastyczności widać także między branżami. Firmy e-commerce czy operatorzy logistyczni często potrzebują szybkiej możliwości skalowania działalności, natomiast przedsiębiorstwa produkcyjne kładą większy nacisk na stabilność i bezpieczeństwo operacyjne w dłuższym horyzoncie. Wraz z dojrzewaniem rynku kontrakty najmu generalnie się wydłużają – w Europie Zachodniej standardem są najmy na 10 lat – niemniej część firm w Polsce, obawiających się niepewności geopolitycznej, przez cały czas wybiera trzy- lub pięcioletnie umowy, z opcją wcześniejszego wyjścia z kontraktu.
Trzeba jednak jasno powiedzieć, iż elastyczność kosztuje. Krótsze umowy, możliwość wcześniejszego wyjścia czy dodatkowe opcje wiążą się z wyższymi kosztami lub karami umownymi. Dla właścicieli i deweloperów oznacza to bardziej złożone zarządzanie portfelem, ale jednocześnie może być istotną przewagą konkurencyjną na coraz bardziej wymagającym rynku.
Jakich zmian jakościowych można spodziewać się na rynku magazynowym w najbliższych latach?
Rynek będzie coraz mniej jednorodny – zarówno pod względem standardu obiektów, jak i oczekiwań najemców. Nowoczesne magazyny przestają być uniwersalną przestrzenią, a coraz częściej stają się wyspecjalizowanymi narzędziami biznesowymi, projektowanymi pod konkretne branże, procesy i modele operacyjne.
W takim otoczeniu coraz bardziej na znaczeniu zyskuje profesjonalne doradztwo, umiejętność połączenia dogłębnej wiedzy rynkowej z realnym zrozumieniem procesów operacyjnych klientów. Rynek niekoniecznie będzie rósł szybciej, ale stanie się bardziej selektywny, dojrzały i świadomy – a to najważniejsza jakościowa zmiana, jaka nas czeka.
