Aleksandra Noworyta, EPP: od audytu do realnych oszczędności [WYWIAD]

W obliczu rosnących wymagań środowiskowych i rynkowej presji na dekarbonizację, rola strategii ESG w zarządzaniu portfelem nieruchomości staje się kluczowym elementem budowania wartości biznesowej. O tym, jak audyty energetyczne, certyfikacje typu BREEAM oraz innowacyjne rozwiązania technologiczne przekładają się na realne oszczędności i odporność aktywów na zmiany klimatu, rozmawiamy z Aleksandrą Noworytą, dyrektorką ds. ESG w EPP.

Jaką rolę odgrywają zielone certyfikaty w strategii zarządzania portfelem nieruchomości EPP?

Aleksandra Noworyta: W EPP certyfikacja środowiskowa, taka jak BREEAM, funkcjonuje jako stały element oceny każdej nieruchomości w portfelu. Jest to narzędzie, które pozwala analizować obiekty według spójnych, uznanych na rynku kryteriów. Obejmują one m.in. efektywność energetyczną, gospodarowanie wodą, komfort użytkowników, sposób zarządzania nieruchomością oraz kwestie związane z bioróżnorodnością.

Niezależna ocena zwiększa przejrzystość w relacjach z najemcami, inwestorami i instytucjami finansowymi. Dla banków stanowi wiarygodne źródło informacji przy analizie ryzyka i podejmowaniu decyzji finansowych, a najemcom pozwala lepiej ocenić standard środowiskowy budynku oraz rozwiązania wpływające na warunki jego użytkowania.

Certyfikacja nie jest działaniem jednorazowym. Regularne odnawianie ocen umożliwia monitorowanie postępów, weryfikowanie skuteczności wdrożonych rozwiązań i identyfikowanie obszarów wymagających dalszych usprawnień. Dzięki temu certyfikaty nie tylko odzwierciedlają aktualny standard nieruchomości, ale także wspierają planowanie działań, które zwiększają długoterminową wartość, odporność i konkurencyjność portfela.

Czy w przypadku istniejących centrów handlowych certyfikacja jest dziś bardziej narzędziem poprawy efektywności operacyjnej, czy elementem budowania wartości nieruchomości?

A.N.: Patrzę na to nieco inaczej – nie traktowałabym certyfikacji jako narzędzia poprawy efektywności operacyjnej samego w sobie. Jest to przede wszystkim ustandaryzowany sposób oceny nieruchomości, który pozwala określić jej mocne strony oraz wskazać obszary wymagające dalszych działań.

Jeżeli obiekt uzyskuje niższą ocenę na przykład w kategorii energii, zwykle znajduje to odzwierciedlenie również w takich parametrach jak poziom energii pierwotnej, zużycie energii elektrycznej i cieplnej na metr kwadratowy czy emisje. Certyfikacja pełni więc funkcję diagnostyczną – pomaga zidentyfikować obszary, które wymagają pogłębionej analizy.

Jednocześnie certyfikacja ma istotne znaczenie dla budowania wartości nieruchomości. Wysoki poziom oceny zwiększa jej wiarygodność w oczach inwestorów, banków i najemców, ponieważ niezależnie potwierdza standard środowiskowy obiektu oraz jakość jego zarządzania. W praktyce certyfikacja jest więc przede wszystkim narzędziem oceny i elementem budowania wartości, a poprawę efektywności operacyjnej wspiera pośrednio, wskazując kierunki dalszych działań.

Jakie działania mają największy wpływ na poprawę parametrów środowiskowych istniejących obiektów handlowych?

A.N.: W istniejących centrach handlowych największe efekty przynoszą zwykle modernizacje systemów technicznych połączone z lepszym dopasowaniem ich pracy do rzeczywistego użytkowania obiektu. Punktem wyjścia powinien być szczegółowy audyt energetyczny, oparty na danych eksploatacyjnych, a w bardziej zaawansowanych przypadkach również na modelowaniu energetycznym lub cyfrowym bliźniaku budynku. Pozwala to precyzyjnie określić, gdzie potencjał poprawy jest największy i które inwestycje przyniosą najlepszy efekt środowiskowy oraz ekonomiczny. Na tej podstawie można odpowiednio zaplanować modernizacje.

Najlepsze efekty przynoszą zazwyczaj: optymalizacja systemów HVAC, unowocześnienie źródeł ciepła i chłodu, rozwój systemów BMS, poprawa efektywności oświetlenia oraz wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Same inwestycje nie wyczerpują jednak możliwości poprawy parametrów budynku.

Równie istotne jest bieżące zarządzanie. Regularna analiza danych, eliminowanie strat oraz dostosowywanie pracy instalacji do aktualnego obciążenia i warunków użytkowania pozwalają utrzymać efekty modernizacji i dalej ograniczać zużycie energii. W tym obszarze coraz większą rolę odgrywa inteligentne sterowanie budynkiem, ponieważ najlepszą energią pozostaje ta, której nie trzeba zużyć.

Całość powinna uzupełniać kooperacja z najemcami, którzy odpowiadają za znaczną część zużycia energii w centrach handlowych. Dopiero połączenie działań właściciela i użytkowników obiektu pozwala osiągnąć trwałą poprawę wskaźników środowiskowych.

Najlepsze rezultaty daje więc kompleksowe podejście: rzetelna diagnoza, adekwatnie dobrane modernizacje, świadoma eksploatacja i systematyczne monitorowanie efektów. Taka kombinacja przekłada się zarówno na ograniczenie wpływu obiektu na środowisko, jak i na poprawę jego efektywności kosztowej.

Które obszary wymagają największych nakładów: energia, woda, odpady, źródła energii, zarządzanie budynkiem?

A.N.: W praktyce największych nakładów wymagają zwykle inwestycje związane z energią, przede wszystkim modernizacja systemów HVAC, wymiana źródeł ciepła i chłodu oraz unowocześnienie automatyki budynkowej. Są to działania kapitałochłonne, ale jednocześnie mają największy potencjał ograniczenia emisji i kosztów eksploatacyjnych.

Skalę i efekty kompleksowej modernizacji energetycznej pokazuje King Cross Marcelin. Zakres prac określono na podstawie audytów energetycznych, technicznych i termowizyjnych, a następnie objęto nimi m.in. docieplenie stropu nad garażem, modernizację węzła cieplnego i systemu wentylacji, unowocześnienie automatyki oraz montaż instalacji fotowoltaicznej. W rezultacie zapotrzebowanie na energię pierwotną spadło o 61 proc., zużycie energii w częściach wspólnych zmniejszyło się o około 20 proc., a klasa energetyczna budynku wzrosła z D do B. Obiekt spełnia również kryteria Taksonomii UE w zakresie łagodzenia zmian klimatu, a cały proces przeprowadzono bez zakłócania działalności centrum.

Nie oznacza to jednak, iż poprawa parametrów budynku zawsze wymaga dużych inwestycji. Znaczące efekty można często osiągnąć dzięki lepszemu wykorzystaniu istniejącej infrastruktury: optymalizacji pracy instalacji, dokładniejszemu opomiarowaniu, analizie danych z BMS czy zmianie algorytmów sterowania. Coraz częściej wykorzystuje się w tym celu rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, które EPP również w tej chwili testuje.

Gospodarka wodna i odpadowa pozostaje istotnym elementem zarządzania środowiskowego, jednak zwykle wymaga mniejszych nakładów niż kompleksowe modernizacje energetyczne. Inwestycjami o większej skali są natomiast odnawialne źródła energii, takie jak instalacje fotowoltaiczne. Ich wdrożenie powinno jednak poprzedzać ograniczenie zapotrzebowania budynku na energię, tak aby produkowana energia była wykorzystywana możliwie efektywnie.

Najlepsze rezultaty przynosi więc odpowiednia kolejność działań: najpierw ograniczenie zużycia poprzez modernizację urządzeń, instalacji i systemów pomiarowych, następnie optymalizacja zarządzania obiektem, a w dalszej kolejności inwestycje w odnawialne źródła energii. Taka kolejność działań pozwala maksymalizować zarówno efekt środowiskowy, jak i opłacalność ponoszonych nakładów.

Jakie wymagania ESG będą największym wyzwaniem dla właścicieli centrów handlowych w kolejnych latach?

A.N.: Dekarbonizacja budynków i rentowność biznesu – to dwa cele, które właściciele centrów handlowych będą musieli konsekwentnie godzić w nadchodzących latach. Z jednej strony konieczne będzie przygotowywanie obiektów do redukcji emisji, z drugiej – utrzymanie ich konkurencyjności, atrakcyjności dla najemców i klientów oraz umiejętności generowania stabilnych wyników.

Kluczowym obszarem będzie wzrost kosztów energii, wynikający z rozszerzania polityki klimatycznej Unii Europejskiej oraz European Union Emissions Trading System (EU ETS). o ile kierunek regulacyjny nie ulegnie zmianie, aspekt kosztów będzie szczególnie widoczny w przypadku energii pochodzącej z paliw kopalnych. W tej sytuacji inwestycje w efektywność energetyczną, inteligentne zarządzanie budynkami oraz odnawialne źródła energii przestają być wyłącznie działaniami środowiskowymi. Stają się również sposobem na ograniczanie ryzyka kosztowego, zwiększanie przewidywalności wydatków operacyjnych i wzmacnianie odporności biznesowej obiektów.

Drugim wyzwaniem będzie odporność aktywów na skutki zmian klimatu. Coraz częstsze fale upałów, intensywne opady czy lokalne podtopienia sprawiają, iż ryzyka klimatyczne muszą być uwzględniane zarówno w bieżącym zarządzaniu nieruchomościami, jak i w planach modernizacyjnych oraz inwestycyjnych. Dotyczy to nie tylko ochrony infrastruktury, ale także zapewnienia komfortu użytkowników i ciągłości funkcjonowania obiektów.

Co to oznacza w praktyce?

A.N.: W praktyce oznacza to konieczność wdrażania działań adaptacyjnych, takich jak zwiększanie retencji wody, ograniczanie efektu miejskiej wyspy ciepła, poprawa odporności instalacji technicznych czy zabezpieczanie budynków przed skutkami ekstremalnych zjawisk pogodowych. Co w efekcie reprezentuje projekt LIFE Archiclima zrealizowany przy Galerii Solnej w Inowrocławiu. W jego ramach zaplanowano rozszczelnienie części nawierzchni wokół obiektu, utworzenie nowych terenów zieleni, nasadzenie dodatkowych drzew i krzewów, a także wprowadzenie zielonych ścian z pnączy oraz pergoli zacieniających pasaże piesze. Rozwiązania nie tyle zatrzymują niezbędną wodę, co wspierają bioróżnorodność, przy tym zwiększając komfort użytkowania tych przestrzeni dla mieszkańców i klientów galerii.

W mojej ocenie to właśnie te dwa obszary – dekarbonizacja w odpowiedzi na rosnące koszty energii oraz zwiększanie odporności aktywów na zmiany klimatu – będą w najbliższych latach w największym stopniu wpływać na wartość nieruchomości, ich dostęp do finansowania oraz długoterminową konkurencyjność.

Jaki jest wpływ certyfikacji na wartość nieruchomości i poziom czynszów?

A.N.: Nie ma prostego przełożenia posiadania certyfikatu na wyższą wyceną nieruchomości czy poziom czynszów. Jego znaczenie polega przede wszystkim na tym, iż w sposób niezależny potwierdza parametry obiektu, które są coraz uważniej analizowane przez rynek – efektywność energetyczną, jakość zarządzania, komfort użytkowników oraz przygotowanie na rosnące wymagania środowiskowe.

Certyfikacja zwiększa tym samym przejrzystość nieruchomości i ułatwia jej ocenę inwestorom i instytucjom finansowym oraz najemcom – szczególnie iż uczestnicy rynku biorą pod uwagę nie tylko lokalizację i standard powierzchni, ale także koszty eksploatacyjne, ryzyka regulacyjne oraz możliwość realizacji własnych celów środowiskowych.

W dłuższej perspektywie wysoki poziom certyfikacji może być skorelowany z wyższą wartością nieruchomości, choć związek ten nie jest jednoznaczny. O wartości aktywa i możliwym do uzyskania poziomie czynszów decydują przede wszystkim jego rzeczywiste parametry: efektywność operacyjna, konkurencyjność, popyt ze strony najemców, jakość zarządzania oraz odporność na zmieniające się regulacje i oczekiwania rynku. Certyfikat uwiarygodnia te cechy i zwiększa ich wiarygodność, ale sam ich nie tworzy.

***

Więcej opinii ekspertów na temat zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych znajdziecie Państwo w najbliższym numerze magazynu Omnichannel Voice.