6 godzin temu
Jeszcze niedawno w przetargach na budowę hali produkcyjnej czy magazynowej najważniejsze były cena za metr kwadratowy, termin realizacji i rozwiązania techniczne. Dziś do tego zestawu coraz częściej dochodzi kolejny parametr: ślad węglowy obiektu w całym cyklu jego życia. Eksperci WPIP Construction wskazują, iż presja regulacyjna, wymagania inwestorów i rosnące znaczenie ryzyk ESG sprawiają, iż dane środowiskowe zaczynają wpływać na decyzje projektowe i ofertowanie.
Rynek budownictwa przemysłowego zmienia sposób definiowania kosztu inwestycji. Cena wykonania przez cały czas pozostaje jednym z podstawowych kryteriów, ale obok niej pojawiają się kolejne parametry: zużycie energii, koszty eksploatacji, ślad węglowy materiałów, life-cycle GWP, trwałość rozwiązań, możliwość recyklingu oraz dane środowiskowe EPD. To efekt jednocześnie rosnącej presji regulacyjnej, wymagań inwestorów i funduszy oraz coraz większego znaczenia ryzyk ESG w sektorze finansowym. W praktyce oznacza to, iż kwestie środowiskowe przestają być wyłącznie elementem certyfikacji czy raportowania. Coraz częściej stają się częścią przygotowania inwestycji i rozmowy biznesowej już na etapie ofertowania.
– Jeszcze kilka lat temu pytania o ślad węglowy budynku pojawiały się głównie w rozmowach dotyczących certyfikacji inwestycji. Dzisiaj coraz częściej są elementem rozmowy biznesowej z inwestorem, który poprzez regulacje prawne, dostępność finansowania czy poprzez wymogi rynkowe potrzebuje odpowiednich wykonawców. Muszą oni być w stanie nie tylko budować ekonomicznie i jakościowo, ale także proponować zmiany, które polepszą charakterystykę energetyczną i materiałową, a także wykażą wpływ środowiskowy w całym cyklu życia budynku – mówi Krzysztof Kowalski, Dyrektor Działu Ofertowania i Planowania WPIP Construction.
LCA wchodzi do przetargów
Zmiana nie jest wyłącznie efektem dobrowolnych deklaracji firm dotyczących ESG. Unia Europejska wprowadza do regulacji budowlanych podejście obejmujące cały cykl życia obiektu. Znowelizowana dyrektywa EPBD przewiduje, iż od 1 stycznia 2028 r. dla nowych budynków o powierzchni użytkowej większej niż 1000 m² będzie trzeba obliczać i ujawniać w świadectwie charakterystyki energetycznej globalny potencjał tworzenia efektu cieplarnianego w cyklu życia budynku (life-cycle GWP). Od 2030 r. wymóg ten ma objąć wszystkie nowe budynki. Państwa członkowskie mają również przygotować do 2027 r. krajowe roadmapy dotyczące wprowadzenia limitów emisji w cyklu życia nowych budynków. Co istotne, nie chodzi wyłącznie o energię zużywaną przez budynek podczas użytkowania.
Life-cycle GWP obejmuje również emisje związane z produkcją i transportem materiałów budowlanych, procesem budowy, wymianą elementów, a także rozbiórką i zagospodarowaniem materiałów po zakończeniu użytkowania obiektu.
– To zmienia sposób patrzenia na projekt. o ile analizujemy budynek tylko przez pryzmat kosztu wykonania, możemy wybrać rozwiązanie tańsze na początku, ale mniej korzystne w całym cyklu życia. Przy LCA zaczynamy porównywać również materiały, ich pochodzenie, parametry środowiskowe, trwałość i możliwość ponownego wykorzystania. To wymusza znacznie wcześniejsze podejmowanie decyzji projektowych – zaznacza Estera Górska, Kierownik Działu Przygotowania Inwestycji i Kontraktacji WPIP Construction.
Stal i beton trafiają pod lupę
W przypadku dużych hal produkcyjnych i magazynowych szczególne znaczenie mogą mieć materiały wykorzystywane w dużych ilościach – przede wszystkim stal i beton – a także rozwiązania związane z energią. W praktyce oznacza to, iż na etapie przygotowania oferty wykonawca może zostać poproszony nie tylko o przedstawienie ceny i parametrów technicznych, ale również o dane pozwalające inwestorowi policzyć wpływ proponowanych rozwiązań na emisje w całym cyklu życia. Znaczenia nabierają między innymi Environmental Product Declarations (EPD) oraz wiarygodne dane środowiskowe producentów.
Unijne kryteria środowiskowe dla sektora budowlanego już dziś odwołują się do danych dotyczących materiałów i komponentów. W przypadku części aktywności objętych unijną taksonomią, wymagane jest również obliczenie life-cycle GWP budynku i udostępnienie wyniku inwestorom lub klientom na żądanie.
– Dla działu ofertowania oznacza to bardzo konkretną zmianę. Musimy coraz lepiej wiedzieć, jakie parametry środowiskowe mają proponowane przez nas materiały i rozwiązania. Jeżeli inwestor określa limit emisji albo wymaga konkretnego poziomu danych LCA, nie da się tego dopisać na końcu procesu. Trzeba uwzględnić te kryteria już podczas przygotowania oferty – tłumaczy Krzysztof Kowalski.
Nie chodzi o wybór najdroższego materiału
Nie oznacza to, iż każdy inwestor wybierze najdroższy materiał tylko dlatego, iż ma niższy ślad węglowy. Wręcz przeciwnie – według WPIP Construction coraz ważniejsza będzie umiejętność znalezienia optymalnego punktu pomiędzy kosztem, parametrami technicznymi, śladem środowiskowym i kosztami użytkowania obiektu.
W przypadku stali może to oznaczać analizę materiału o niższym śladzie węglowym lub większym udziale materiału z recyklingu. W przypadku betonu – poszukiwanie rozwiązań o niższej emisyjności produkcji. W obszarze energetycznym – odpowiednie zaprojektowanie źródła energii, instalacji OZE, systemów zarządzania energią czy parametrów budynku. najważniejsze jest jednak to, iż nie istnieje jedno uniwersalne rozwiązanie dla każdej hali.
– Naszym zadaniem nie jest zastąpienie jednego materiału drugim tylko dlatego, iż jeden jest bardziej zielony. Najpierw trzeba policzyć cały projekt. Jeżeli zastosowanie rozwiązania o niższej emisyjności zwiększa koszt budowy o określoną kwotę, inwestor powinien wiedzieć, jaki efekt środowiskowy i ekonomiczny uzyskuje w zamian. Dopiero wtedy można podejmować racjonalne decyzje – mówi Estera Górska.
Bank patrzy na budynek przez pryzmat ryzyka
Zmienia się także otoczenie finansowe inwestycji. Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EBA) w swoich wytycznych dotyczących zarządzania ryzykami ESG wskazuje na konieczność identyfikowania, mierzenia, zarządzania i monitorowania ryzyk ESG przez instytucje finansowe. Wytyczne obejmują również ryzyka związane z transformacją w kierunku gospodarki neutralnej klimatycznie i obowiązują od stycznia 2026 r. EBA wskazuje jednocześnie na rosnące znaczenie danych ESG w sektorze bankowym. W najnowszej edycji ESG Risk Dashboard dane dotyczące ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami obejmują m.in. informacje dotyczące efektywności energetycznej nieruchomości. Nie oznacza to, iż każdy bank automatycznie uzależnia finansowanie hali od wyniku LCA. Oznacza natomiast, iż jakość danych środowiskowych dotyczących aktywów staje się częścią szerszego procesu oceny ryzyka.
– Inwestorzy finansowi coraz częściej patrzą na nieruchomość jako na aktywo, które będzie funkcjonowało przez kilkadziesiąt lat. o ile regulacje, koszty energii, podatki czy oczekiwania najemców będą się zmieniały – parametry środowiskowe budynku mogą mieć wpływ na jego atrakcyjność i ryzyko inwestycyjne. Dlatego dostrzegamy, iż wymagania dotyczące danych LCA pojawiają coraz wcześniej już również na etapie wyboru wykonawcy, ale największą skuteczność możemy osiągnąć w momencie kiedy działamy w modelu zaprojektuj i wybuduj – gdzie pozostało jest większa elastyczność Inwestora na zmiany oraz większy bufor czasowy – podkreśla Krzysztof Kowalski.
„Green premium” – ostrożnie z tym pojęciem
Czy niższy ślad węglowy automatycznie oznacza wyższą wartość nieruchomości? Nie zawsze i nie można tego dziś przedstawiać jako uniwersalnej reguły. Na rynku nieruchomości funkcjonuje pojęcie green premium, ale jego wartość zależy od rodzaju aktywa, lokalizacji, rynku, parametrów budynku i przyjętej metodologii. Badania dotyczące nieruchomości wskazują na występowanie premii cenowej związanej z efektywnością energetyczną, jednak nie można automatycznie przenosić wyników z jednego segmentu rynku na hale przemysłowe czy magazynowe. W przypadku obiektów przemysłowych bardziej uzasadnione jest dziś mówienie o potencjale ograniczenia ryzyka – brown discount – oraz o zwiększaniu atrakcyjności aktywa dla inwestorów, najemców i finansujących, poprzez lepsze parametry energetyczne i środowiskowe.
– Z perspektywy wykonawcy ważniejsze od samego hasła green premium jest to, czy możemy dostarczyć inwestorowi wiarygodne dane, które pozwolą mu porównać dwa warianty budynku. Jeżeli jeden obiekt będzie miał niższe zużycie energii, niższy ślad materiałowy i lepiej udokumentowane parametry środowiskowe, to inwestor może łatwiej ocenić jego przyszłą konkurencyjność. To jest konkretna wartość biznesowa, choćby jeżeli nie da się jej dziś wyrazić jedną uniwersalną stawką czy procentem – podkreśla Estera Górska.
Cena za mkw. zostaje, ale już nie wystarczy
Według WPIP Construction rynek nie zmierza w stronę sytuacji, w której cena przestanie mieć znaczenie. Koszt budowy przez cały czas będzie jednym z podstawowych kryteriów. Zmienia się natomiast liczba parametrów, które trzeba uwzględnić, aby uczciwie porównać dwie oferty: Cena za mkw. Zużycie energii. Koszt eksploatacji. Ślad węglowy materiałów. Life-cycle GWP. Trwałość rozwiązań. Możliwość recyklingu. Dane EPD.
Dla wykonawców oznacza to konieczność zmiany sposobu przygotowywania ofert. Dla inwestorów – konieczność określenia już na początku projektu, jakie dane środowiskowe będą potrzebne. Dla producentów materiałów – coraz większą presję na dostarczanie wiarygodnych danych dotyczących ich produktów.
– W najbliższych latach przedefiniowane zostanie znaczenie najniższej ceny przy wygrywaniu przetargu. Inwestor będzie chciał wiedzieć, co dokładnie dostaje za tę cenę i jakie konsekwencje będzie miała dana decyzja przez kolejne dekady funkcjonowania obiektu. Kompetencje związane z LCA i śladem węglowym stają się częścią przygotowania inwestycji. Jako generalny wykonawca już dziś przygotowujemy klientom analizy w których określamy koszty CAPEX i OPEX, co pozwala na świadome decyzje inwestorów a nas stawia w roli rzetelnego i wiarygodnego partnera do projektowania i realizacji danej inwestycji – podsumowuje Krzysztof Kowalski.
