Co warte są obligacje GH International Investments?

Sprawa Wolskiej 31 ujawnia coraz ciekawsze aspekty działalności belgijskiej grupy GH Development. Grupa nabywa w Polsce nieruchomości, zawiera skomplikowane umowy, płacą ułamek wartości, a nieruchomości mają uzasadnić emisję obligacji w Belgii. Czemu ma służyć takie działanie? - pyta blogger INFORMACYJNIE na Salonie24.pl

Zakup Wolskiej 31

W styczniu 2020 roku Gadbrook sp. z o.o., spółka zależna GH Development o kapitale 5 tys. zł, zawarła umowę nabycia nieruchomości przy ul. Wolskiej 31. Zgodnie z umową Spółka zapłaciła I ratę 6,3 mln zł i zobowiązała się do uzyskania warunków zabudowy, od których uzależnione były kolejne raty (a konkretnie od ilości uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkalnej). Umowa zawierała różne warunki cenowe (minimalne, podstawowe, maksymalne), tak iż sprzedającemu trudno był zorientować się co faktycznie podpisał i za ile sprzedał nieruchomość. Ostatecznie w 2022 roku sprzedający uchylił się od skutków oświadczenia woli i sprawa jest dziś w sądzie.

Obligacje pod nieruchomość

2 września 2021 roku GH INTERNATIONAL INVESTMENTS NV (w skrócie „GHII”) wydał w Belgii notę informacyjną o ofercie obligacji imiennych. Nota ta nie prospekt emisyjny, nie został ani przeglądany ani zatwierdzony przez urząd nadzoru nad rynkami finansowymi.

Jak wynika z noty - maksymalna kwota, na którą składana jest oferta było 3 mln euro. Minimalna kwota subskrypcji na inwestora wynosiła - 100 tys. (maks. - brak). Oferta emisji obligacji odbywała się w dniach 7 września - 30 listopada 2021 r. Oprocentowanie brutto obligacji wynosiła 4,29%. Termin ważności (zapadalności) obligacji i spłaty przez emitenta następował 30 listopada 2024 roku.

Jak informuje GHII w tej nocie: Pozyskane środki Emitent przeznaczy na inwestycje w polskie projekty nieruchomościowe. Więcej informacji na temat tych polskich projektów nieruchomościowych znajduje się w załączniku nr 4 do niniejszego dokumentu.

Jakie projekty inwestycyjne?

Załącznik do dokumentu precyzuje, które projekty inwestycyjne mają być sfinansowane m.in. z tych obligacji. Przypomnijmy maksymalna kwota na która składana była oferta to 3 mln euro, średni kurs NBP na dzień 30 listopada 2021 wynosił 4,6834 czyli 14 050 440 zł.

Krakowiaków. Powierzchnia mieszkalna 11907m², oczekiwany przychód: 115 mln zł, cena zakupu gruntu: 24 800 000 zł (z czego 2 960 000 zł zostało już zapłacone). Sprzedaż mieszkań przy tzw. Orzechowej 3 (róg Krakowiaków) już trwa, z tym iż na stronie internetowej tej inwestycji widać zdjęcie z września 2025 roku wybudowanego budynku wciąż z ogrodzeniami budowlanymi.

Wolska: oczekiwana powierzchnia mieszkalna 8708 m2, oczekiwany przychód 127 mln zł, cena zakupu gruntu: 31 164 980 zł (z czego 6 300 000 zł zostało już zapłacone), do tej pory nie ma żadnego pozwolenia na budowę. Dodajmy, iż w 2021 roku nie było jeszcze planu zagospodarowania, a wydane w roku 2010 i 2012 decyzje o warunkach zabudowy przewidywały powierzchnię mieszkalną powyżej 20 tys. m2. W nocie także wskazano jedynie cenę minimalną gruntu (a nie podstawową czy maksymalną), co trudno uznać za rzetelną informację, chyba iż od początku zamierzeniem inwestora było obniżenie parametrów zabudowy i wartości gruntu.

Bohaterów września: oczekiwana powierzchnia mieszkalna: 5682m², oczekiwany przychód: 63 mln zł, Cena zakupu gruntu: 14.503.750 zł (jeszcze nie zapłacone). Nie znaleźliśmy informacji by ta inwestycja była realizowana

Tytoniowa czyli Vista Wawer: oczekiwana powierzchnia mieszkalna: 4405m², oczekiwany przychód: 43 mln zł, cena zakupu gruntu: 9.500.000 zł (jeszcze nie zapłacone). Na stronie internetowej inwestycji, czytamy iż projekt jest w trakcie budowy, sprzedaż mieszkań już trwa. Nie wiemy ile za grunt ostatecznie deweloper zapłacił.

Batalionów chłopskich: oczekiwana powierzchnia mieszalna: 11901m², oczekiwany przychód: 123 mln zł, cena zakupu gruntu: 30 226 800 zł (z czego 12 826 800 zł zostało już zapłacone). Na stronie internetowej GH Development możemy stwierdzić, iż projekt Bemowo jest wciąż w przygotowaniu.

Jak widać Nota informuje o bardzo wysokich przychodach, tylko żadna z tych inwestycji nie została do końca zrealizowana w okresie ważności obligacji.

Dziwne pożyczki, opłaty i relacje

Właścicielami GHII według noty są spółki Antemm NV i Accoform NV - każda mająca po 50% udziałów. Emitent (GHII) posiada kapitał w wysokości 12 mln Euro, przy czym na dzień 31 lipca 2021 roku jedynie 7,6 mln euro został w pełni opłacone. A zatem dokonywał emisji obligacji nie mając w pełni opłaconego kapitału, a a suma z emisji choćby nie pokrywała brakującego kapitału (?).

Okazuje się także, iż Antemm to właściciel spółki Gadbrook do października 2020 roku, który następnie zbył swoje udziały ... GHII. Jak czytamy w nocie emisyjnej na dzień 31 lipca 2021 r. pożyczka wewnątrzgrupowa Gadbrook sp. z o.o. wynosiła 9,201440 mln zł. Czemu takie dziwne zabiegi finansowe?

Także Accoform NV występuje razem z Antemm NV w różnych polskich spółkach z grupy GH Development np. Słowiańska, Barnsley sp. z o.o.

Ale to nie koniec tych zależności.

Jak czytamy w nocie Spółka siostrzana emitenta GH Development Sp zoo (którego udziałowcem jest Antemm NV), świadczy usługi na rzecz polskich spółek zależnych Emitenta. Za te usługi GH Development pobiera od polskich spółek zależnych opłatę Prospection Fee (jest to opłata w wysokości 3% ceny zakupu nieruchomości plus podatek VAT jako prowizja za wprowadzenie projektu) oraz Project Management Fee (jest to opłata w wysokości 5% wpływów ze sprzedaży netto projektu). A zatem Antemm NV jest współwłaścicielem GHII, właściciela Gadbrooka, od którego opłaty miało pobierać GH Development należącego do Antemm NV. Nadążacie?

Piramida finansowa?

Złożone konstrukcje prawne-organizacyjne zwykle są tworzone w celu zaciemnienia sytuacji finansowej. A jak jest w tej sprawie?

Według noty emisyjnej - Polskie spółki zależne Emitenta nabyły grunty projektowe, które nie mają stosownych pozwoleń. W zależności od uzyskania pozwoleń polskie spółki zależne muszą przekazywać środki finansowe sprzedającym.

W przypadku, gdy polskie spółki zależne Emitenta będą w stanie sfinansować część zakupu kredytami bankowymi oraz o ile pozwolenia i komercjalizacja przebiegną w oczekiwanych ramach czasowych, kwota zabezpieczenia będzie wystarczająca na pokrycie zobowiązań spółek zależnych Emitenta wynikających projekty ze spełnienia. o ile polskie spółki zależne Emitenta otrzymają niewystarczający kredyt bankowy, Emitent będzie się finansował ze środków pełnej spłaty kapitału lub poprzez nowe emisje obligacji.

Spółki w złej kondycji finansowej

Wyniki spółki Gadbrook za rok 2021 - według bizraportu - już wówczas były złe. Ujemny kapitał własny, wskaźnik zadłużenie 102%. Ale od tego czasu jeszcze się pogorszyło.

Gadbrook w roku wykazał 2024 - kapitał (fundusz) własny jest ujemny -1 388 784 zł, szacunkowa wycena organizacji Gadbrook wynosi 2 zł, W zależności od przyjętego modelu estymacji, wycena organizacji mieści się pomiędzy 0 zł a 6 zł.

Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 37 982 068 zł, Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to 104%, Standardowy kredyt kupiecki dla tej spółki wynosi 0 zł, Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł, Maksymalny dopuszczalny kredyt kupiecki to 0 tys. zł, Przedział standardowego kredytu mieści się między 0 zł a 0 tys. zł, Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.

A to tylko jedna spółka z tej Grupy.

Zatem co warte są w tej sytuacji emitowane obligacje GHII?